【本報訊】近期樓市再度轉熱,市場預期樓價指數即將破頂。有別1997年樓市處於高息及泡沫狀態,學者認為,現時樓市與97年不能直接比較。
自1997年回歸後數年的樓市跌幅和經歷2003年沙士後,香港樓價開始穩步起飛。根據差餉物業估價署資料,雖然2008年經歷了全球金融海嘯和相關股災,當年的樓市指數仍然有上升趨勢。
直至2012年,樓價均數首次破200點,2017年均數更達300點。未來樓價亦有望破頂,預料超越2019年6月歷史最高位。
香港中文大學經濟學系副教授莊太量接受本報電話訪問時稱,1997年至今,樓市主趨上升,箇中原因不外乎以下三點:2003年開啟自由行,內地資金興起,以及2008年美國印鈔;中國外滙儲備於過去10年急速上漲,至今已達300多億;加上不少內地學生近數年來港讀書,香港變相成為出口教育的地方。而且,來港就學人士需要在本地租樓,帶動附近樓宇租務上升,撐住租盤。
2008年金融海嘯時,美國大力印鈔,而聯繫滙率制度使港元與美元掛鈎,令香港資產持續上升。由於沒有輸入建築工人,擴大供應會令建築工人的薪金上升,導致成本上升。在這低息環境下,香港難以壓低樓價。
莊太量認為,香港政府推出之「辣招」的副作用大於壓低樓價的效益。二次置業需繳納更多稅項,使二次置業人數下降,以第二個單位放租的人亦隨之減少,導致租盤嚴重短缺。而需求仍然高企,令租金一直維持於高水平。再者,辣招限制市民換樓,即使樓價下跌,市民也未必肯出售單位。
1997年為80至90年代樓價指數的最高點,被問及當時與現在市況的相同和相異之處時,莊太量直言兩者難以比較,但前者較容易遭泡沫爆破。他形容當年處於高息環境,樓價是靠香港人的購買力帶動。因此樓價高只是虛火,而且下跌速度頗快;反觀,現在處於低息環境,樓價主要靠資本帶動。而且受量化寬鬆帶動,加上有內地資金置業,高樓價因此維持較長時間。
莊太量形容,香港樓市只是一個極小的市場,全香港一年的新盤單位約1萬個,假設每單位1,000萬元,那麼要買起香港一年的新盤單位大概需要千億,只是相若於香港股市一天的成交量。
手機用戶請按此放大圖表