香港很多人移民海外，毋庸置疑，但奇怪香港資金沒有顯著流走，反而呈水浸狀態，本地住宅成交顯著升溫，樓價即將邁向破頂。買樓申請按揭是必然，金管局上周五出爐3月數據，單月新申請貸款宗數升至近1.8萬宗，新批出貸款530億元，創單月新高。大家看到政府淪落，香港沒有希望；但樓市的確很旺，背後原因可以由宏觀至到微觀解釋：
1）資金沒有淨流出。雖然有外地媒體提及資金電滙至一些國家例如加拿大飆升，亦有機構估計有大量資金轉移到英國，但現實是香港存款由去年6月底，至今年3月底止升近6,000億港元。
2）香港填補資金流出缺口方程式簡單——IPO。只要明星中概股到香港上市，香港將會一直有水灌進來；移民人士將錢移走的負面影響，一隻快手（1024）已經抵銷。若果再見存款下跌——字節跳動便獲召喚，中共不會讓國安法下的香港經濟失色。
3）企業沒有真正因為政治環境出逃，細心看新聞報道，很多時候外資只是搬Office為主；去年7月至今，撇開渤海銀行、東莞銀行這些中資機構，瑞士Banque Pictet & Cie SA、韓國NongHyup Bank都獲得本地銀行牌照，帶來資金。
4）有移民人士賣樓，有移民人士選擇不賣樓，甚至視港樓為生金蛋的雞出租，自己則在外國逍遙生活，將導致香港樓市房源歸邊。這些沒有數據，只是從投資移民顧問獲知。
5）香港由2019年6月起開始動盪，社會事件稍為平息，又到Covid-19肆虐，決定是否買樓的人忐忑將近兩年，現時香港政局面臨死水，但資產價值前景更透明，近兩年的Pent-up demand爆發出來。
6）香港樓市基本面沒有變化，近年供應短缺未有顯著改善，就算用槍指着發展商捐農地，以政府的行政效率，甚麼時候才有房屋？入境處向審計署咆哮事件後，政府部門間「唔好教我做嘢」文化將會更滲入骨子裏。
本總裁去年7月專欄曾提及香港樓市的絕望真相，不是樓價會跌，而是折騰多年仍然會繼續上升。政見有黃藍絲，但全港人都是樓絲。
程總裁