【本報訊】啟德作為九龍近年最矚目的大型發展區，2013年起政府分批推售區內「麵粉」，成為各家發展商必爭之地，紛紛在區內插旗。自2016年起啟德「麵包」陸續出爐，啟德1號（I）由中海外（688）發展，是區內首個私人住宅盤，亦是前特首梁振英提出的「港人港地」首個項目，原意讓港人優先買樓，並規定30年內只可轉售予香港永久居民。
啟德1號（I）2016年8月開價，首批110伙折實平均呎價14,471元，被外界批評定價過高，偏離措施原意。發展商中海外董事總經理游偉光當年受訪時指，港人港地只考慮讓港人優先買樓，並無要求以合理價錢售予港人。
最新The Henley I首批平均呎價見26,448元，創區內新高，亦意味啟德新盤價錢在五年間推高多達83%，對比恒地（012）2018年2月向海航購入兩幅地皮，包括現時的The Henley，當年平均樓面呎價達1.5萬元，比啟德1號（I）開價更貴，更比海航購入的原價1.35萬元貴12%；反映區內麵粉價被財團炒高之後，出爐麵包價亦隨之急升。2019年起啟德地皮呎價癲升至1.96萬元，呎價逾3萬元推售實在指日可待。