林鄭政府去年成立劏房租務管制研究工作小組，並展開為期年半的規管劏房研究，這份研究報告最終在上月31日向外公佈結果，即時的反應是頗負面的，因為報告提出租管措施是會產生不少不符原意的結果（Unintended Consequences），令整個租管原意變成好心做壞事。
現時工作小組建議參考私人住宅租金指數規管劏房租金調整，但卻沒有任何措施來釐訂開始的租金水平，這變相鼓勵劏房業主大幅增加這方面的租金，以補償未來不能收取過高的租金調整。在這過程中，劏房業主大多會在租管實施前先趕走現時的租客，之後便會訂立一個相當高的租金水平來出租劏房。如果政府真是天真到相信大部份劏房業主不會作以上反應，筆者只能說這班高官真是超離地，特別是運房局副局長蘇偉文是學者出身，他不可能不意識到這個問題的嚴重性！
為了保障劏房租客續租的權益，工作小組提議設立「2+2」的優先續租權（即是完成兩年租約可以優先續租兩年）。這提議看來是保護租客的租住權。但針無兩頭利，因為優先續租權，對業主來說，是一項限制，最終只會給予業主一個誘因來增加起租時的租金水平，來補償減少選擇租客的自由度。
「2+2」建議看似對租客有利，但由於起租水平是針對新租客，因此，優先續租權反而成為劏房租客繼續租下現時住開的房間的誘因，以免因為租入新劏房時要面對更高租金。然而，這個優先續租權卻成為租客不搬走的理由，即使現住的劏房未必是最好的選擇，但不少文獻已指出減低租客流動性只會導致資源分配效率下降，對整個社會來說，這絕對不是一件好事。
從業主的角度來看，當租出劏房後，由於未能短時間內增加租金，控制成本便會變得非常重要。以維修劏房的支出為例，業主在租管的影響下，會否減少這方面的支出，答案是顯而易見。雖然工作小組報告提議可以將維修支出扣稅，但始終扣稅有上限，而劏房大多在年齡較高的大廈營運，所以即使可以扣稅也未必能夠完全抵銷支出，因此，筆者始終擔心一旦實施租管，劏房的居住質素可能會變得更壞。
最後，租管劏房肯定會令劏房供應減少，但由於劏房需求強勁，減少供應會否令租金升得更急，或甚至供求變得更加失衡時，可能令一些條件差的劏房租客租不到劏房呢？此外，劏房租金高企是事實，但面對同樣問題的籠屋住戶是否應該得到政府的同等關注呢？這個不公的現象似乎大家忘記了！
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任