去年底今年初，中國出台了系列房地產調控政策。中國對房地產調控了10多年，房價總體上漲了10倍，越調控越漲價。而今次調控，我相信能遏制住房價暴漲勢頭、穩住甚至導致房價穩步下降。眾所周知，過去十幾年中央層面希望房價下跌，然而地方政府最大的收入來源靠賣地，與中央有矛盾。地方出台看似嚴厲措施，實則是助推房價上漲，比如10多年前北京市限制土地入市，土地供應減少，直接導致地價上漲地王頻出，最後導致房價大漲，簡直是典型的飢餓行銷，哪裏是調控房價？各地按照家庭採取限購政策，導致為了購房假離婚頻發等等。過去的調控，各地對上純屬應付，實際都是在暗中抬高房價，出現地方財政最大贏家，開發商、銀行和已購房者多贏局面。
無論從哪個角度看中國房地產泡沫巨大，從建行董事長、央行前副行長等提供的中國房地產總市值都在400萬億元人民幣左右，中國社科院金融研究所研究員易憲容提供的數據高達65萬億美元。這是甚麼概念？中國的房地產總市值=美國+日本+歐盟+英國總和，還多5萬億美元。中國房地產總市值佔2019年全球GDP 75%。保守計，即便中國房地產總市值只有60萬億美元，十分之一賣掉房地產到海外購房，大多數國家房價低於北京、上海和深圳，需要兌換美元6萬億，而中國外滙儲備到去年底只有區區3.2萬億美元，完全不能滿足海外置業之需。
中國高房價高租價嚴重侵蝕了實體經濟，造成中小企業不能擴張，因為付不起租價、土地出讓金而被迫關門。江浙有一位企業家寫過一篇創業到關門文章，他1990年代初創業，到前年關門，辛辛苦苦20多年到關門只純賺了100多萬元。他說還不夠買一套房子，要是當初也炒房，不知道是多少百倍了。
舊調控連治標不治本都談不上，今次調控對開發商融資嚴格限制，對銀行涉房貸款比例限制，擴大土地供應或允許農村集體用地入市。值得觀察的是，對開發商和銀行調控直接由中央層面的金融監管部門作出，完全繞開了地方政府干擾。中央政府為了彌補地方財政不足可能會允許農村集體用地入市，另一方面通過擴大土地供應降低地價，從而引導房價下跌。今次調控三招直擊高房價之本，並且是組合拳。
其一，直接逼開發商降價。住建部、人行去年8月在北京召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。後來透露，會議擬給房企融資設置四檔管理和三條紅線。其中，三條紅線分別是剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。最大的開發商恒大三線全踩上，被迫打七折銷售房子，碧桂園等一大波房企跟隨降價。
其二，對銀行設置涉房貸款上限。人民銀行、銀保監會去年底下發文件，從今年起對銀行業金融機構分五檔設定房地產貸款集中度管理要求，分別為中資大型銀行、中型銀行、小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。其中，大型銀行房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款上限為32.5%。村鎮銀行地產貸款上限僅為12.5%，個人住房貸款上限為7.5%。不得超過，否則輔以嚴厲監管處罰。目前，中國商業銀行總體涉房貸款就在四成，大致與紅線脗合，銀行不得再新增加涉房貸款了。
其三，擴大土地入市。前述舊調控中央與地方利益不一致，今次調控要擴大土地入市，地方也會積極配合，雖然新增土地入市會導致土地出讓金價格下跌，但這相當於新增地方收入基數，以量補價。日前，農業部長接受採訪時表示，會考慮農村集體用地和宅基地入市等。
賀江兵
中國金融學者