2015年樓市跟隨股市上升，中原指數由年初133點一直上升至147點；及至2016年3月，樓市跟隨股市回落一成多，中原指數跌至127點水平，供樓負擔比率由超過50%跌至43%，筆者便呼籲未上車的人，或者落錯車的人趁機入市。
只可惜港人總是相信「寧買當頭起」，當時市建局開售的煥然壹居，呎價不過11,000元，首日開售竟然有七成人不去揀樓，萬多個申請人都可獲邀揀樓，最後仍未能沽清單位。
自此之後，本地樓價急升，加上內地地產商高價競投啟德住宅地，樓面呎價由6,000元倍增至13,000元，進一步推高樓價。中原指數去年6月升穿190點，之後因反修例示威，以及武漢肺炎和國安法，樓價便像洩了氣的氣球，慢慢下滑，中原指數回落至175點附近。
現時香港經濟出現衰退和通縮，失業率上升，家庭收入下降，今年第三季家庭月入中位數較去年同期下跌約8%，這些都是不利樓市的因素。現時樓價沒有急跌，主要是因為大量資金流入香港，供樓利率超低，不到1.5厘，故仍能吸引市民買樓自住。
去年林鄭放寬首置按揭成數，九成按揭樓價上限由400萬倍增至800萬元，八成按揭樓價上限由600萬增至1,000萬元，亦穩住上車盤樓價；反而令過千萬元的住宅樓價受壓。預計疫症過後，多了港人移民，但同時又多了「新港人」來港定居，樓價是升是跌，無人能夠說得準。
現在是否適合入市？過去幾年，筆者都是同一答案：若然未來10年留港建設，又在二手樓價從高位回落一成多入市，供樓始終好過租樓。供樓款項絕大部份是還本，利息部份還可以享有20年扣稅。
筆者計算過，即使樓價短期向下，若然未來10年，樓價先跌後升，重返原先水平，或者上升一成，置業者仍有不錯的回報，而租樓的人則一無所有。到退休時完成供樓，可以把物業申請安老按揭，不單不用再交租，還可以每月領取年金，自製長糧。
林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人