【本報訊】臨近年末，亦逼近政府自行順延的「死線」，一度估值近千億元的中環海濱商業地王，與西九商業地同樣在招標過程多災多難；最新地政總署終在12月18日公佈招標地段，明年6月18日截標。招標期長達半年屬罕見，料為推出招標方式後首次長達半年；相信是為免賤價標售地王，加上近期疫苗好消息帶動，經濟活動明年有望恢復，政府才下決心推地。不過有測量師認為是因雙信封制，要預留時間予發展商設計方案。
中環海濱商業地地盤面積51.6萬方呎，預計提供184.3萬方呎樓面，主力商業及零售用途，亦須提供休憩設施；已知地段高度限制為一邊16米、另一邊50米，而其中22.8萬方呎樓面，須用作興建停車場及政府、機構或社區等用途。扣除相關面積，實際餘下約161萬方呎商業樓面。
由於地段面積龐大，市場估值約370億至755.6億元，每方呎樓面地價達2.3萬至4.1萬元，惟已比半年前大幅調低；若以近期市場估值下限標售，呎價甚至比去年成交的西九高鐵商業地還低。
地段原本安排上季推售，惟最後因前期準備工作預測錯漏，政府需要更多時間預備雙信封制招標工作，最終延後於2020年第四季推出。不過，原本市場預期地段將於2020/2021財政年度內售出，幫補今個財政年度賣地收益，因目前至第三季只有約300億元；但失去中環海濱商業地一大缺口，料全年賣地收益可能只有約500億元，將會遠遠低於去年全年的1,200億元。
香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝指出，中環海濱商業地由於實行雙信封制度，有別於過往價高者得的方式；入標者需要同時兼顧項目設計，因此需要更多時間計劃標書，因此將招標時間拉長達半年。對於市場上有估值低至每方呎只有約兩萬多元，林家輝認為估值太低，並指雖然近年有些少「去中環化」迹象，但中環畢竟為香港商業核心區，就算近幾年部份公司移師至中環以外的辦公室，再過兩年待中環租金有所回落，租戶料亦會重新回流；因此他相信發展商投此地段，從此方向考慮影響相對較小。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓詳細研究過賣地章程，指評分準則似乎偏向主觀，評審委員會掌有生殺大權；不排除會有財團為迎合政府的口味，以多個設計方案入標，增加中標機會。
華坊諮詢估計，是次項目可售約500億元左右，入標按金仍然與以往賣地一樣為5,000萬元；但截標時間可長達五個月，政府似乎未有因是次高地價而增加入標按金，堵塞財團撻定離場的漏洞。
萊坊執行董事林浩文表示，上述用地每呎樓面地價約2.3萬至2.5萬元，估值約370億至400億元，較今年1月份估值下調約兩成，料總投資額介乎550億至600億元；他並預期，項目租金回報率約3厘至4厘，資金回本期約25年至35年。