過去多年，政府推出一系列措施，企圖遏止樓價上升，聰明的發展商自然想盡辦法適應，結果令認購樓花的小業主眼花繚亂，以遠高於市價購入樓花也不自知。到臨近收樓，才知銀行估價遠低於購入價，因未有足夠資金上會而被迫撻定。近月便出現大量新盤撻定情況。
首先政府一直收緊銀行住宅按揭貸款，千萬元住宅最多只可按五成，即500萬元；發展商為吸引買家認購，除提供免入息審查的二按、首兩三年還息不還本，還會代買家繳付印花稅及佣金等優惠。以一個市價1,000萬元住宅為例，在二手市場買家須繳付3.75%印花稅和1%佣金，合共4.75%，即47.5萬元。買家支付500萬元首期，餘款500萬元申請銀行按揭，分25年或30年還款，息率約兩厘，每月供款約兩萬元左右。只要買家月入四萬多元，便可通過壓力測試，成功申請銀行按揭。
若買家未有足夠首期而認購發展商遠期樓花，以為可申請二按，或再儲蓄多兩三年，等入伙時便有足夠首期上會。發展商提供的免入息審查還款計劃，因應壞賬風險較高，息率自然亦較高，一般要五厘或以上，借300萬元便要月供近兩萬元。購買一個1,000萬元住宅，向銀行申請按揭貸款200萬元，息率約兩厘，月供8,000多元；向發展商借300萬元，月供近兩萬元，兩筆按揭貸款加起來800萬元，月供要28,000多元。即使首兩三年可還息不還本，之後仍要還本，且因此延長供樓還款期。
至於發展商代買家繳付印花稅及佣金，亦肯定不是優惠。正所謂「羊毛出自羊身上」，發展商自然會將這些「優惠」加在樓價上，原本只值955萬元的樓花，發展商提供4.75%的代付印花稅及佣金優惠，樓花售價便調高至1,000萬元。最可怕是到樓花入伙時，銀行估價不足，買家因此大失預算，一旦資金不足便被迫撻定。因此筆者不時勸告買樓自住的首置人士，切忌「貪新忘舊」，被發展商五花八門的銷售手法誤導而高價入市；香港主要發展商能夠個個千億元身家，營商手法肯定聰明過小市民和小業主。
林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人