【投資導航】物管板塊近年受資金追捧，今年以來多隻物管升勢凌厲，最高升逾1.9倍，遠遠跑贏恒指。物管股早前陸續放榜，並且再有內房分拆物管上市，預計年內或現新貴；分析認為盈利雖仍有增長空間，但炒作空間則未如以往。內房分拆物管甚至會攤薄現有資金，料股價短線表現疲弱。
年初武漢肺炎肆虐，一度拖累大市大跌，惟疫情爆發反帶動社區服務需求，令物管股估值炒上，平均市盈率逾60倍，甚至較騰訊（700）、阿里巴巴（9988）等科網股高。以市值計首六大物管股，今年迄今股價升幅介乎9%至194%；今年新上市物管股，普遍亦升10%至20%。
物管股一窩蜂被炒高，部份公司中期業績對辦，甚至高於其盈喜預測；其中物管龍頭碧桂園服務（6098）、永升生活服務（1995）、新城悅服務（1755）半年純利按年升60%至90%。今年新貴之一正榮服務（6958），中期純利按年增逾倍；同樣今年上市的燁星集團（1941）中期純利按年升約130%，表面上領先多間物管公司，但其實純利大升主因上市費用減少，及其他收入帶動，期內收益僅按年升6.7%，不論業績或股價表現均落後同業。
物管公司除提供管理服務，普遍亦提供社區增值及非業主增值服務；雖然物業管理為最主要收入來源，但社區增值服務是三種業務中毛利最高，服務通常包括車位管理、家政清潔、房屋裝修、拎包入住等。由於永升生活及新城悅正拓展業務，分別新增社區建設及餐飲服務，令社區增值服務毛利率降約10及18個百分點，但仍分別錄53.8%及42.7%。
個別如碧桂園服務還提供來自國企的「三供一業」服務（即供水、供電、供熱、物管），公司目前已接管物管及供熱業務，期內共錄9.23億元人民幣，佔總收入14.7%，是繼物管（佔總收入63%）後第二收入來源。不過中期業績顯示，「三供一業」中物管毛利率6.1%，供熱服務毛利率5.4%；低毛利率拖累公司整體毛利率下降兩個百分點。管理層於業績發佈會表示，此業務需五年時間完成市場化目標，料下半年毛利率雖有所提升，但全年盈利預期不大。
彭博綜合券商預測，首六大市值物管股2021年平均預測市盈率，較歷史市盈率回調至約30倍。光大新鴻基財富管理策略師溫傑指，此板塊不受中美關係影響，長遠而言在管面積仍有增長，盈利能見度高；又指預測市盈率30倍水平屬合理估值，其中大型及小型物管分別可給予40倍及30倍或以下估值。
金利豐研究部執行董事黃德几指，近期物管股開始回調，如佳兆業美好（2168）、彩生活（1778）、中奧到家（1538）等回調幅度較大，走勢上較同業好；但仍不看好整個板塊前景，認為難再重現過往升勢，「內地物管競爭激烈，我睇唔到後來上市嘅會有以前嘅炒作空間；呢個板塊估值太高，盈利高速增長冇以前咁快。好似新經濟股咁升得多，調整力度會大啲」。
近期資金不如以往追捧物管股，但內房「分拆潮」延續，多間內房宣佈分拆物管業務上市，融創中國（1918）、華潤置地（1109）、合景泰富（1813）等旗下物管已遞交上市申請。恒大（3333）旗下恒大金碧及禹洲（1628）旗下禹洲物業亦明言分拆上市，恒大副主席夏海鈞業績會上更指期望恒大金碧年內上市，並有意分拆更多資產釋放價值藉此降低負債。
對於多間房企分拆物管上市，溫傑維持中性看法，未必可再次掀炒風，「如果嗰排市場氣氛都鍾意物管，的確會成個行業炒起，但大家現在對物管唔算太大憧憬，越多上市反而會分薄咗（資金）。」