啟德區過去數年以豪宅盤包裝，500呎兩房戶售價逾千萬元，主攻香港中產及內地客；近月該區新盤接連入伙，業主面臨盤源過多，以及國安法令市況前景不明引起的極低租金回報。業主放租「冇肉食」，扣除昂貴管理費等使費，回報率低見1.5厘，比中資銀行一年定期息率1.55厘還低。租客亂世中拒絕買樓，專租一手樓，月租只需萬餘元便可入住價值過千萬元豪宅新區，惟代價是成為「開荒牛」，承受新發展區初期配套不足及環境欠佳因素。
啟德租盤供應充足，目前已有五個私人項目入伙，分別為啟德1號、龍譽、天寰、Oasis及嘉匯。以嘉匯為例，今年有業主以1.8萬元租出其1座中層502呎單位，以中層戶樓價約950萬元計算，扣除每呎4.5元管理費、約千元差餉地租，實收約1.3萬多元，租金回報1.8厘。
低過一年期定存息
與丈夫及兩名女兒租住區內新盤的阿Rain透露，他們居於龍譽兩房戶，約520呎，由內地業主兩年前以1,170萬元購入，全包月租僅1.8萬元。業主更非實收1.8萬元，因單是管理費已逾2,000元；加上差餉地租等開支，每月開支達3,000元，意味只有約1.5萬元「落袋」。以每年收租約18萬元計，租金回報率僅1.5厘，比華僑永亨銀行一年定期息率1.55厘還低。
阿Rain選擇定居啟德，除了被「34名校網」吸引，亦因新盤選擇多，揀樓時可「任開條件」；例如她想要兩間睡房面積相若、景觀望向新蒲崗以避免地盤噪音的單位，並列出租金預算，代理很快便為她找到心水新居。
不過Rain坦言，雖然以「實惠價」租住豪宅級新盤，但他們於該區發展初期遷入，要捱過沒有配套的日子；如欠缺商場、只得兩架巴士途經、地盤滋生大量蚊蟲，甚至自家屋苑入伙初期連大閘也欠奉。她認為幾年後該區發展成熟，甚具升值潛力；這段時間有租客「養住層樓」，讓業主不用納空租，算是雙贏局面。
明年逾1,600伙落成
由於啟德盤源充足，明年仍有嘉峯匯、尚．珒溋合共逾1,600伙落成，已於龍譽單位居住近一年的Rain相信，該區租金「升唔起」，即使業主租約期滿後要求加租，「喺同區相同價錢，唔難搵番差唔多條件單位，要加嘅話最多咪搬！」
記者近日隨經紀到啟德區睇樓，當中參觀了嘉匯8座高層單位，約500呎兩房戶，廚房只是開放式；業主叫租1.9萬元，經紀指可以再減，並不斷游說指啟德搶手、屬名校網，僅餘租盤不多，叫記者有租趁快。
不過，該經紀介紹的啟德1號、嘉匯共三個單位，均是由年初招租至今，記者在中原網站亦見租盤多達77個。其後經紀坦承近期內地客生意有所下跌，上月啟德1號、龍譽各有一宗租盤成交，都是本地客；嘉匯、天寰及Oasis則未有租賃成交。