【本報訊】疫情未完全受控、經濟前景陷入深度衰退之時，發展商投地取態明顯審慎。上周四僅接獲4份標書的啟德第2A區商業地（下稱啟德2A區），政府以保障公帑收入為由，指所有標書出價不到達底價，決定不出售地皮，成為去年9月啟德4C區商業地流標後，八個月來再有地皮宣告流標。
記者：李嘉俊 湯家明
位列今年賣地表內的啟德2A區大型商業地，是由第2A區4號、5（B）號及10號共三個地盤組合而成，地盤面積約21萬方呎，鄰近未來港鐵宋皇臺站，對面為富豪東方酒店及鄰近太子道東，總樓面面積約116萬方呎，為2016年啟德新發展區推出6幅商業地以來，發展樓面第二大項目。
政府表示，是次乃按既定機制在市場上公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，政府不會出售該土地。此舉是為了確保政府獲得公平和合理的回報以保障公帑收入。底價會在截標當日釐定，以便把最新的市場情況考慮在內。
啟德6幅商地僅沽出3幅
啟德2A區地皮上周僅獲4個財團入標，包括長實地產（1113）、新地（016）、建灝地產、信置（083）夥拍利福國際（1212），創下啟德歷來商業地標書新低。按賣地章程顯示，投得地皮財團需負責興建一條建築面積不少於1.1萬方呎地下購物街，連接至啟德港鐵站、區內公營房屋及另一塊商業地。
對上一次官地流標，為去年原由高銀投得的啟德4C區商業地王，惟地皮去年中宣告撻定，去年9月重新招標只獲5份標書，儘管市場已將估值下調兩至三成，最終仍是不到價收回。
啟德區先後推出6幅商業地，至今僅售出3幅，當中2017年南豐集團以246.1億元投得第1F區2號地皮，當時每呎樓面地價達12,863元，創下九龍東商業地新高。至於承啟道近體育園的商業及酒店用地，則於去年8月由遠展（035）以24.44億元投得，每呎樓面地價為7,100元。
對於啟德再有流標，萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示失望，同時反映政府在計價上與發展商的計算有重大出入。
政府計價與市場有出入
發展商在商業地的估算及出價跟住宅地截然不同，出價一定比住宅地保守。加上，地皮投資額大及資金回收期較長，政府與發展商在計算上存在很大落差，因發展商會考慮更多項目的未來現金流及出租率等因素。雖然近日疫情好轉，但未來經濟不穩及企業經營困難，旅遊及零售業亦需要長時間復原，所以對這類商業地皮影響較大，未來的租金收入會較低，從而影響出價。
他認為，除非政府調低底價，否則今年不是出售商業地好時機，並保持該地皮原有估計，每方呎樓面地價5,500至6,500元，估計資金回收期約20至30年。