【地產專題】樓價急升的年代，負資產早被遺忘。然而，疫情令經濟轉差外，去年特首於《施政報告》放寬按揭保險上限，樓價90%「上車」門檻由過往400萬元或以下，擴大至800萬元或以下，大批買家遂敍造高成數按揭，為負資產重臨埋下炸彈。業界預期上季負資產衝上千宗水平，「林鄭Plan」變成「糖衣毒藥」，高按人士頓成負資產高危一族。
記者：陳寶恩 李嘉俊
新按保放寬高成數按揭門檻，不少買家轉投銀碼較高的住宅物業。根據土地註冊處及利嘉閣地產研究部資料，過去五年間，二手成交集中401萬至800萬元水平，佔整體成交約一半數字。至於801萬元至1,000萬元樓價的成交，在2018年之前仍維持個位數比例，直至新按保去年10月推出，該類成交即突破13%；上月比例更升至16%，創歷來新高。反映樓價上升，加上放寬按揭成數，吸引市民入市銀碼較大的樓盤。
沙士曾逾10萬宗
肺炎疫情來襲，近半年來本港樓市呈下行迹象，加上不少人採用高成數按揭入市，市場憂慮負資產情況惡化。負資產是指，物業現時價值低於銀行貸款餘額，俗稱「資不抵債」，即使出售物業，亦未能清還銀行貸款。若要知道是否成為負資產一族，可以用按揭貸款成數（Loan To Valuation，簡稱LTV）來計算，一般而言，得出數值如大於100%，已經屬負資產一族。
按金管局數據，去年第四季末，本港負資產住宅按揭貸款錄128宗，較對上一季的53宗上升75宗或1.4倍。回顧過往負資產情況，2008年金融海嘯時，負資產數字曾經在第四季錄超過1萬宗；2003年沙士時，更曾錄逾10萬宗負資產，佔所有按揭的22%，涉及金額達1,650億元。
星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，新按保政策推出前，綜合各家主要銀行數據，承造九成樓按佔所有樓按比例僅5%；但新政策推出後，選用九成按揭大增至10%。他預計首季負資產錄400至500宗，比上季的128宗上升逾兩倍。主要是去年10月起放寬按揭成數，多了買家以高成數按揭入市，另外亦包括銀行職員或居屋樓按，最高按揭比例達95%。樓價自去年底以來下跌8%左右，若樓價繼續下跌，該批以高成數按揭上車的買家就成負資產高危一族。
莊又指，疫情下本港樓價下調空間不大，反而供樓壓力更嚴重，原因是失業率開始上升，放寬按揭成數但又毋須計壓力測試，即是只要供款佔入息比率不超過50%就可以上車。如果近期被裁或減薪，供樓會較吃力。他建議客戶，即使銀行批按揭不需壓力測試，亦應自行「計數」。
學者：業主持貨能力較強
按計劃執行董事葉敬誠則認為，今年首季負資產有機會達1,000宗，情況不算嚴重。他指，「由2003年開始，（樓價）大致處上升軌道，我哋好難接受久違嘅負資產突然上升，但問題係，大家係咪接受到樓價永遠上升，先唔會出現負資產呢？定還是我哋掉返轉諗，如果接受到九成按揭，而樓價有上有落，負資產應該係平常現象嚟。」
香港中文大學商學院高級講師李兆波相信，負資產宗數仍會上升，但情況不會太惡劣，主要由於過去銀行壓力測試把關嚴謹，業主持貨能力遠比以前強，就算承造高成數按揭上車，可能是賬面上「負資產」，實際供款能力未必受到影響，但他預期銀行貸款拖欠比率或會微升。
