筆者分析過50多人的財務狀況後，除了發覺他們手持現金過多外，另一問題是長期租樓住，而不肯下定決心置業，結果是過去十多年不停地交租，未能為自己或家庭累積財富。
找筆者作財務分析的學生和朋友，大約兩成人（十多人）仍未置業，需要每月交租。未置業者當中小部份人是住在公屋，租金低廉，交租不會構成財政壓力。其餘大部份人是住在私樓，每月要把收入的30%至40%交租，財政壓力自然較大。
一些年紀較輕的人，或者新婚夫妻，因為仍未儲到足夠首期，只好被迫租樓住。在儲蓄首期的時間，可以把資金認購地產股，作為對沖樓價上升的風險。
除了住公屋和未夠首期外，其他未置業的原因包括離婚（要賣樓分家產）、預留資金做生意、「落錯車」、擔心樓價跌、期望更低價入市等。
根據筆者估算，過去十年有超過十萬個家庭「落錯車」，由供樓變成租樓。一個家庭若每月花費2萬元租樓，十年來便花掉240萬元。若這個家庭每月2萬元供一層600萬元的樓（首期120萬元，樓按480萬元，分27年還），由於供樓利率長期處於極低水平，十年過後240萬元供樓款項，當中143萬元是還本，樓按欠款已由480萬元減至337萬元，這還未計算過去十年樓價倍升，升值600萬元。最初買樓的120萬元首期，十年後帶來743萬多元的財富，上升五倍有多！
在可見的將來，全球央行依然推行低息和量寬政策，無可避免刺激資產價格上升，投資者為了自保，實應避免持有過多現金。租樓者更應趁每次樓價向下調整時，找機會入市買樓，長揸十年八載，理應取得可觀的回報，總好過不斷交租，協助業主供樓。
過去一年多，每逢樓市向下調整時，筆者便呼籲未置業者出去睇樓，講下價，可能會有意想不到的收穫。很高興得知這10多位未上車的人，部份已成功置業，包括抽到何文田居屋，或者在樓市最高位低一成或以上置業，脫離租客的身份，成為業主。
林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人