【財經專題】東南亞買樓 首選新加坡入場費近600萬 空置率低易租出

【財經專題】東南亞買樓 首選新加坡
入場費近600萬 空置率低易租出

中港疫情加劇,投資海外甚或移民,成不少香港人目標,其中東南亞三國如新加坡、馬來西亞及泰國,除了是旅遊旺區,亦是物業投資的熱門選擇。本報訪問三個投資當地樓的專家,為讀者分析各地市況。
記者:李海澄

據羅兵咸永道發表明年亞太區地產趨勢報告,新加坡為首選,主要因為避開地緣政治熱點區域。近年不少富商陸續遷移至新加坡,例如英國電器公司Dyson老闆今年購入新加坡最貴豪宅。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛亦表示,投資新加坡物業主要為高端客戶,例如從事金融業人士等,陸續將資金轉移至該地。

今年樓市料升半成

他指,以往普遍消費金額主要集中在100萬至300萬(新加坡元.下同)物業,折合約575萬至1,725萬港元,不過現時500萬至1,000萬元等高端豪宅亦出現搶貨情況,需求增加約30%至50%。「可能以前就覺得新加坡資產唔夠刺激,但現時投資者傾向搵安全穩定嘅避風港,當然近期本港事件都有一定推動力。」

當地政府一直對樓市有調控措施,許大衛指,新加坡去年剛需及外需很大,導致去年樓市一度升8%,但政府加辣亦有效降低交投,他料今年樓市會微升3%至5%;而新樓收租回報一般較香港高,達2.5厘至3厘。

新加坡共有28個區份,其中許大衛推介一區、九區及十區,該等區分是旅遊及商業區熱點,租金及空置期亦相對短,「呢幾區長遠而言都係稀缺,可建項目不多,而投資者角度就會選擇地標性,將來可以轉手畀豪客。」

他又指,新加坡樓市特色是空置率低約6%,一至兩個月內可租出;當地亦有呎數限制,因此不會出現「Shoebox」,私樓一房單位約500至700呎,兩房為700呎至1000呎,呎價約2,500元至3,000元。

若在傳統商業區置業,需約100萬元買入一房約500呎單位;相反,在非傳統商業區100萬元已能購入三房單位。

許大衛又指,坊間不少來自新加坡的經紀到港推銷,「佢哋經驗不足、冇乜監管,純粹咩生意旺就做咩。」他建議,消費者可以先在網上查看銷售公司的成交紀錄,當地是否有分公司等,以保障自己。

投資大馬樓 核心區夠保值

近年本地資金開始考慮內地力推的「一帶一路」沿路國家,而且多數人都會投資馬來西亞的「金三角」,但外地樓投資專家、Finsight ED創辦人郭釗則推薦投資者買入吉隆坡核心區,「雙子塔500米距離,點都有抗跌能力、保值」。

他坦言,隨着社會運動持續,不少港人恐慌性轉移資產或計劃移居海外,馬來西亞成為資金泊岸熱門地之一,其中核心區的人流、遊客、消費能力均是最高,加上當地合法營運Airbnb,而且內地致力推行一帶一路,「不停泵錢入馬來西亞,大陸錢到嘅地方,樓市都會郁。」

郭釗又指,港人沒有市中心概念,因此投資外地物業較容易出事,他舉例,大馬核心區內呎價3,000元,但外圍地區呎價1,300元有交易,兩者相距僅15分鐘,「隔一條街投資回報已經好唔同,記住散戶先會買外圍。」馬來西亞沒有二手市場,其核心區內仍有不少新樓落成,郭釗預計,一手市場於2021年、2022年才會飽和,二手市場出現後樓市才「郁動」,「香港人只會睇價格,唔會睇價值,但買樓最重要係有冇租務回報及有冇二手市場。」

以郭釗持有的單位為例,以200萬港元買入約1,000呎單位,每月回報約1.4萬元,即回報近10厘,「因為旅遊業蓬勃,當然都要識營運。」他指不少Airbnb裝修千篇一律,其後跌入價格競爭「鬥平」,故難有高回報,「所以識玩就揼本做裝修」。

馬來西亞

泰國偏遠盤 租金高見10厘

在政局動盪下,本港資金尋求出路,其中泰國樓盤亦為投資者熱捧。Globalhome環球物業研究部主管蕭鉑珅表示,租金回報約3至4厘,偏遠地區或高見8至10厘。

他坦言,自6月起投資者除了轉移資金,亦開始考慮移居泰國,「近來中美貿易戰、本港政治動盪令投資意欲減低,反而多咗考慮自住。」

泰國值得投資的區份有四,包括四面佛、沙吞區(Sathorn)、拉瑪九區(Rama 9)及中產區,平均投資回報為3至4厘,「基本上3個月內都可租得出,當然越近地鐵站越好。」位於泰國市中心的四面佛呎價相對高,以逾300呎的一房單位為例,售價約200萬港元;外資銀行集中地的傳統金融中心Sathorn,一個約300呎單位,入場費約190萬元,租客以白領、中產為主;靠近市中心的新金融中心Rama 9由於傳統區域飽和,升值潛力不少,入場費只需100萬元。

投資收租則以中產區為首選,該區出租率高逾90%,一房約300呎單位,入場費只需120萬元。他舉例,安努站(On Nut)附近的樓盤Ideo Mobi Sukhumvit,由於鐵路通車帶動樓價向上,五年間升逾五成,租金回報約3厘;位置較偏遠的HI Sukhumvit93 condo則由於樓價低、租金持平,故回報高達8至10厘,「但就冇得升值」。

泰國