對於今年局部通車的沙中綫，作為「規劃最耐、最遲找數」的新鐵路，鄭衍祺認為是最有望可紓緩鐵路擠迫問題，「幫助原本在九龍東，例如黃大仙及鑽石山要去中環嘅乘客，未來觀塘及荃灣綫會好一點」；但他補充，屆時通車後，東鐵綫將由目前12卡車廂減至9卡，港鐵曾透露會以訊號系統加密班次維持載客量，但對近期事故頻生的港鐵，鄭衍祺對此做法成效存疑。
鄭衍祺稱，從過往鐵路發展可見，鐵路帶挈的必是周邊樓價，「西鐵及將軍澳綫較明顯，好多人喺區內住咗10年以上先加入鐵路，其實係不恰當」。
他認為新市鎮規劃，必先有車站、再吸引住客搬入，而非目前般起了豪宅、有住客後才有車站，「你叫人家做咗廿年開荒牛坐巴士，開鐵路後又炒貴啲樓」，最後還削減巴士服務，叫人坐港鐵，「佢係一個地產項目，多於一個幫助本港整體交通嘅項目」。
事實上，港鐵大部份盈利，亦源於上蓋物業賣樓收益。