近年內地改變操控香港經濟命脈的方式，由個別央企入股轉為直接「空降」至香港各板塊龍頭位。最受重視的板塊，要數香港房地產。本報統計，近年積極攻港的中資發展商，表面以高價搶地，但背後都利用了本港金融體系借貸撲水，形如「空手入白刃」。除了變相用香港人的錢，買入香港資產，亦加深了高樓價問題。這種「中國式搶地」，可謂建基於港人長期的住屋問題痛苦之上。
相對華資發展商，內房出名負債率及資金鏈緊張度高，卻在近年能蓋過華資來港高價搶地，甚至囤地。9月，合景泰富（1813）和龍湖（960）推售合作開發的新盤尚．珒溋，創啟德區開價新高。回到2017年，合景泰富和龍湖當時以接近市場預期上限的價格，搶得尚．珒溋所處的啟德第1K區地皮，涉資72.3億元，隨即以建築融資名義，向銀行借入約28.9億元幫補資金鏈；按理只是用了相當於地價六成的自有資金，便奪得發展權。據土地註冊處文件，它們是由中銀香港（2388）提供融資；有市場消息指，在中銀香港牽頭下，另有星展香港、建銀亞洲和工銀亞洲等銀行加入，聯手提供有關資金。
搶港地後抵押融資
上月推出新盤珺瓏灣的恒大（3333）亦是財技高手，去年向恒基（012）以「買殼」方式購入樓盤所在的屯門掃管笏地皮，多間傳媒引述消息指涉資66億元。翻查土地註冊處文件，恒大向光大銀行香港分行抵押有關地皮換取融資，涉及52.8億元，佔收購價八成。不過，論熟悉借香港銀行系統對香港土地進行「蛇吞象」，以中小型內房萊蒙（3688）屬表表者，公司主席黃俊康2010年已通過私人公司買下西貢荔枝莊逾247幅地皮。在2015年至2017年間，萊蒙密密囤地，包括位於元朗大棠路、上水馬適路及唐人新村孖峰嶺路地皮，而且每塊地皮都有向銀行申請按揭，涉及恒生銀行（011）、光大銀行和南洋商業銀行。
獲政府新房策護航
金管局資料顯示，中銀香港、建銀亞洲和光大銀行等上述中資背景的銀行，其實都領有其發出的銀行牌照，可以吸存香港資金及進行貸款。據有關銀行於金管局上載的2018年年報，中銀香港期內對香港工商業的「物業發展」和「物業投資」貸款額，分別達1,263.3億元和502.2億元；建銀亞洲則分別達187.4億元和325.7億元；工銀亞洲分別達372.2億元和287.8億元；光大銀行則達73.3億元和46.5億元。
部份高價搶地的內房，要短期內套現項目賺錢，便要開天價賣樓。尚．珒溋在首輪推售中，單位折實平均呎價達24,310元，在218伙貨源中，折實729萬元一伙的已是最平。而政府10月中突然放寬按揭限制，包括准許首置人士購買800萬元或以下的物業時申請九成按揭，就算過不了壓力測試，都可以通過加按揭保險保費過關；若購800萬元至1,000萬元的物業，亦可申請八成按揭。截至10月25日，中原網站顯示400萬元或以下的二手樓盤只約330個，但400萬元至800萬元的二手樓盤高達6,420個，是400萬元或以下的19倍；新房策推升未上車港人的購買力，同時亦令中資繼續開出高樓價。
恒大進取價推樓盤
新房策前，發展商採取「高呎價、低價碼」方式賣樓。屯門區「龍床盤」菁雋，呎價被外界喻為以「貴絕屯門」的姿態推盤，但許多單位面積偏小，約170萬元起步，這些龍床盤總算成功出貨。
反觀新房策公佈翌日，恒大隨即公佈珺瓏灣首張樓盤價單，定價進取，即使有關單位面積普遍比龍床盤大得多，介乎223至378呎，仍以折實平均呎價1.54萬元開價，緊貼龍床盤水平；151伙貨量中，折實後仍有逾半數單位的價碼在400萬元之上，卻因政府放寬按揭限制，全數適用於九成按揭範圍中。連同10月下旬公佈的第二張價單，合共325伙應市，在收票階段已獲超購六倍。市況重燃情況下，同期間加推的尚．珒溋，更在第三張價單中加價。
香港土地資源供求嚴重失衡令樓價難跌，內房又可抵押地皮向本地銀行體系借貸；在此循環下，內房攻港集天時地利人和，淘金之旅有驚無險。