【本報訊】社運風波未息，香港樓市風雨飄搖，政府淡市下硬推西九高鐵站上蓋「巨無霸」商地，可建樓面達316.5萬方呎，乃近年最大幅商業用地，年中時估值高見1,200億元。不過近期社會氣氛低落，業界紛紛調低地皮估值下限，近期最低估值只有約300億元。
記者：陳寶恩
地政總署公佈，即將公開招標出售九龍連翔道與柯士甸道西交界的九龍內地段第11262號用地，地皮位於西九龍高鐵站上蓋。
地皮面積64.3萬方呎，最高可建樓面為316.5萬方呎，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店）用途。招標日期下周五（20日）開始，截標日期為11月22日。發展局局長黃偉綸6月時指，本港商業地租金高昂，認為市場仍有一定需求，是次推出高鐵上蓋商業地，考慮到統一設計及管理方面，政府不傾向分拆出售，料會影響投地價錢。
年中估值達1,200億
這幅「巨無霸」商地年中時估值高見1,200億元，但近月樓市不斷向下，本港經濟前景不樂觀，對於重磅商業地推出，測量業界估值轉趨保守。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，近期市況受中美貿易戰及社會動盪打擊，加上地皮規模大，相信融資有一定難度。2月時，他估計地皮每方呎樓面地價約1.5至1.7萬元，總價逾500億元；但如今受礙各項不利因素，每方呎樓面地價下調至一萬元，地皮估值約316.5億元，下調幅度為33%至41%。張更預計項目有流標風險。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指，因未知詳細賣地條款，假設不能分拆出售，估計樓面地價約每呎2萬至2.8萬，總價約633至886.2億元，較6月時最高估值3萬元跌最多33%。
料大型中資參與競投
林浩文認為該地是可遇不可求及有戰略性，相信發展商會各自計數及規劃用途，屬大型發展商必爭之地；估計項目會有寫字樓、超五星級酒店、零售及其他商業配套。長期租金回報率約3%至3.5%，估計資金回收期約20至30年。另外因投資額大，估計只有三至五個財團入標，以合組財團形式入標為主，獨資機會不大，相信大型中資亦會參與。
美聯測量師行董事林子彬表示，由於項目章程及細節未公佈，例如發展類型、可否拆售等因素相信都會影響投地價錢，初步估計地皮每方呎樓面地價為2萬至2.5萬，與6月時估值相約，總值約633億至791億元。林認為雖然近月市況有所下跌，但西九龍站上是大型地標性項目，加上鐵路優勢，相信最終價錢不低。他估計項目總發展成本逾1,000億元，投標財團料以合組形式競投，料以本地龍頭發展商為主，或吸引部份內房出價。