近期樓市的訊息比前一陣子複雜，利好利淡的消息都有。先是有國際研究機構公佈香港是全球樓價「最難頂」的城市，樓價中位數是市民家庭收入中位數的21倍，想當業主的家庭得21年不吃不喝才能美夢成真。21年這個數目遠遠拋離排第二、三位的溫哥華、悉尼（不過12年左右）。從這個數值估算，香港樓市即使從去年夏天開始調整了約一成，樓價依然遠遠脫離經濟基本因素，向下調整的壓力仍然甚大。
內地泵水救市成效甚低
另一邊廂，好幾個新樓盤都錄得不錯的銷售成績，願意入市的業主仍然不少；樓價指數則擺脫了持續向下的趨勢，轉為有升有跌的拉鋸局面。地產代理界人士還開始大談農曆年前後將有小陽春，樓價開始見底回升，結束向下調整的狀態。
兩方面的訊號都有，究竟樓市何去何從？以基本因素看，樓市的調整遠遠未結束。剛說過的樓價遠超市民負擔能力固然是一大負面因素，內地及香港經濟放緩對樓市的壓力更是非同小可。中國經濟走勢近期可說一浪低於一浪，經濟增長從年頭的6.8%拾級而下到第四季的6.4%。
儘管內地政府近幾星期以來不斷出招救市，包括一星期內向金融體系放水一萬億及準備加快基建以提高經濟動力，但內地經濟放緩不是一個周期性的現象，而是長期的趨勢。一方面是要從以往的超高增長率逐步回落到中低增長情況，另一方面是內地經濟體系累積了大量結構性問題，不是個別經濟刺激政策可以解決，例如金融體系運作效率甚低，新增的資金大部份流向投機炒賣特別是樓市炒賣上，中小微企業受益甚少，流入實體經濟的更少。
至於股票市場在一再暴力救市後已基本上失去為企業集資的功能，需要資金的企業只能向國有商業銀行求助，又或發行高息債券收納資金，有不少得把利率定在10厘或以上方能成事。付高息爭取營運資金頗有點飲鴆止渴的意味，因為債務負擔只會越來越重，僅有的利潤都用來歸還利息，根本沒有餘錢發展或提升質素，結果是負債越來越重，難以翻身。
吹噓「小陽春」僅為散貨
此外，內地粗放式發展模式已走到盡頭，沒有剩餘勞動力推高經濟規模，而新增基建帶來的額外經濟效益則越來越低，很快就變成包袱，得長期補貼才能維持經營。再加上主要出口市場採取保護主義措施，並且特別針對內地高科技企業。未來一段長時間內地出口及製造業都將面對市場受限只有低增長或沒有增長的困局，進一步拉低內地經濟增長的速度。少了內地的增長引擎及由此而來的龐大資金，香港經濟固然難以看好，樓市購買力、承接力同樣趨降。
那麼一些人吹噓的樓市小陽春又是甚麼一回事呢？首先，樓市調整從來不是直線下跌，而是一浪接一浪，不斷吸引買家入市又不斷消耗購買力。1997、98開始的調整除了開初因金融風暴港息挾高大跌三成外，其餘時間都是拉鋸然後隨着經濟低迷向下。亞洲金融風暴之後的幾年間，地產業界不知說過多少「小陽春」，結果只是讓更多人以高價接貨，令樓蟹的數目不斷增加。
目前樓價合共下跌不過一成，不少買家對樓市持續向上的「非理性亢奮」仍未消退，當發展商開價稍低便已積極入市。但本地樓價調整周期根本未完，未來一段時間仍是輾轉向下，所謂「小陽春」活脫脫是散貨策略，甚至是一個陷阱，讓小業主承受樓市持續調整的風險。其實，從地產業界人士一邊說樓市回暖一邊要求政府放寬按揭成數讓更多買家入市就可不難明白，發展商、地產代理界大談樓市回暖只是無所不用其極在促銷樓盤，樓市根本未跌夠！
盧峯
周一至周六刊出