單看最新公佈的樓市數據，樓價調整的幅度還不算大，大約在5%左右。但從整體趨勢及基本因素來看，樓價跌勢在未來幾星期肯定加速，到明年春天更會達到三成左右的跌幅，回到2015-16年調整浪的低位。
根據中原最新公佈的樓價指數，整體指數跌至180.4點，回到今年5月時的水平；而相比對上一星期樓價下跌達1.25%，是兩年半以來最大跌幅，並且已連續七星期下跌，反映樓價不但已轉勢，跌勢也明顯加快，而不同地區不同面積的住宅無一倖免。按這樣的下行趨勢，未來一、兩個月樓價每星期下跌2%或更多絕不是奇事，到年底樓價指數就會跌掉15%至20%。
新盤劈價 二手樓陷捱打狀態
而且，樓市一旦進入調整便會形成惡性循環，即買家出價越來越低，鋤價越來越狠；賣方眼見樓價不斷下跌信心受打擊，便競相減價套現，令樓市成交價出現一浪低於一浪的態勢，跌幅跌勢並比預期中更大更快。
另一方面，跌市中買家、投資者觀望態度濃厚，大家都不想變成接貴貨的儍子，都在等業主腳軟劈價，以減低自己的風險及增加潛在利潤。地產代理為了促成交易同樣會盡量向業主施壓，鋤低價錢。近期二手樓不斷傳出成交價比高峯低兩成、兩成半的個案，反映的就是買賣雙方議價能力的變化。
原本未受調整影響的一手樓近期成交量也縮減，新近開售的樓盤再看不到人龍，入票數量大減，部份新盤首天開盤出售只能賣出三、四成，得封盤停售再定策略。換言之，得到地產發展商提供各種附帶優惠及方便付款辦法（二按）的新樓也開始面對承接力不足的情況，下一步便要開始減價及增加優惠散貨，好加快資金周轉。當有地產商開始減價求售旗下樓盤，其他發展商特別是實力較次、資金較緊絀的公司只有被迫加入戰團，令一手樓同樣進入不斷跌價的惡性循環。
最終，沒有任何優惠及特別按揭計劃的二手樓陷入捱打狀態，只得進一步減價，樓市跌勢就是這樣一步步加快。
樓市本身的基本因素不斷惡化外，香港整體經濟形勢未來幾季同樣不樂觀。政府最新公佈的第三季本地經濟增長只有2.9%，比頭兩季大為遜色外也比預期差。政府經濟顧問解釋，增長放緩是因為貿易戰的壞影響開始浮現，打擊出口及相關行業。到今年第四季及明年春天，中美貿易戰的壞影響全面衝擊香港經濟，出口、消費、投資將進一步受打擊，GDP增長不但不會像原來政府預計那樣在2%至3%水平，而是可能跌至1%甚至更低，直接打擊投資者、市民對經濟前景的信心，令他們情願沽貨套現，持盈保泰。
貿戰壞影響或延續到2020年
更可怕的是，到目前為止中美貿易戰並沒有任何解決迹象。雙方經貿官員雖已恢復接觸，美國總統特朗普與中國國家主席習近平也敲定月底在阿根廷G20峯會見面。但據美方傳出的消息，特朗普期待的是中國接受他貿易「清單」的要求，包括放棄「中國製造2025」，停止盜取知識產權及美國高科技成果，真正打開市場讓外資企業公平競爭等。
對向來要威愛擺出強人姿態的習近平而言，同意這些要求形同簽署「城下之盟」向美國投降，這口氣他未必吃得下。可若果中國不全盤同意特朗普的清單，這位狂人總統肯定不會收手，會繼續以關稅及其他手段向中國施壓，這樣下來，貿易戰的壞影響大有可能延續到2020年特朗普第一個四年任期，對香港整體經濟及投資氣氛造成的打擊難以想像，早已脫離經濟基本因素樓價要止跌回彈談何容易。
當然，不少樓市投資者及業主過去幾年利潤豐厚，即使樓價從高位下跌兩、三成仍有相當利潤；再加上樓市仍有不少心急上車的買家及首置人士，他們在樓價有一定調整後會入市，故此樓價下跌約三成左右便有可能因承接力改善而喘定橫行，等待新的市場訊號。只是，內地經濟陰霾久久不散，中美貿易戰遲遲不解決，未來幾年本地樓市大有可能進入2000年至03年那樣的陰乾模式，偶有反彈但樓價下跌趨勢不變。期待樓市調整很快完結的人只是一廂情願而已。
盧峯
周一至周六刊出