星級分析師及投資專家陸東提供了一個數字，1985至2000年，香港填海3000公頃。同樣是15年，由2000至2015年香港填海690公頃，根據理性預期理論，公眾預期土地供應減少，等於未來房屋供應減少，當經濟急劇反彈之時（自2004年有自由行開始），外來和本土的房屋需求必然急升，把樓價推至歷史新高點。
這樣的預期仍然持續，沒有消退跡象。看看幾段似無相關的新聞，（一）東區醫院病人床位不敷應用，無計可施之下，引入16張俗稱飛機椅的東西躺臥式病床，供日間小手術病人休息。東區已無吉地可興建醫院，將來可能有更多病人被派坐飛機椅；（二）茶果嶺海濱土地更改用途，城規會批准職業訓練局興建校舍，鄰近一名該區居民入稟申請司法覆核，指城規會決定錯誤，未有考慮公眾需求及保護海濱；（三）馬鞍山及屯門龍鼓灘填海計劃還沒落實，區議員已介入帶領居民示威抗議；（四）中區租值高昂，傳統上必在中環金鐘辦公的律師行與「四大會計師行」已見陸續遷出，搬往灣仔、太古坊及黃竹坑。
新聞看似無關，實質上每事緊扣。港島沒新土地，九龍缺公共用途土地（建學校），新界需要土地建樓及增加不同地區設施，但一談到開發新土地及興建公共設施，便往往有人反對。這些事情，公眾是預期之中，所以居民商人爭先買樓、買寫字樓，便是經濟理性反應。正當的應對方法是增加土地供應來滿足不同的樓宇需求，如寫字樓、資助房屋、私樓；公共場所如學校、醫院、運動場、公園、公共泳池、公眾消閒地方等等。今天的土地供應非常緊張，有一塊三四千呎的土地，也會用來興建納米樓，那裏會有興建游泳池的奢侈！
新土地從何而來？在香港似乎只有三個主要途徑：（一）大量拆卸重建50至60年樓齡的舊樓；（二）把新界農地、棕地、體育用地大量改變用途，全部用作建樓之用；（三）填海，如團結香港基金所建議的，填海取地2000公頃。第一項已正在進行，多由發展商主導，市建局資金有限只能慢慢走的未來「製成品」，必定「貴到無倫」，將來賣三萬元一呎，會是常態。第二項會帶來無窮爭拗和數之不盡的司法覆核及街頭示威鬥爭，收地成本必定高昂，也未必能快速成事；第三項填海將面對環保組織阻撓，如能克服，造地成本可能最便宜，規劃亦方便。目前先進填海技術不缺，且看特區政府有無魄力拍板填海了！