「唔怕買貴，最怕買錯」這句投機界名言，相信是今時今日香港樓市的最佳寫照。不過，傳統智慧卻告訴我們，資產市場價格在短線是一個投票活動，但在長線卻是磅重的天平。換句話說，資產價格不可能長期偏離市場基本因素，偏離了軌迹的，最終還是要受萬有引力的法則制裁。
昨天《蘋果日報》財經版以〈樓市怪現象 劣質貨搶手〉為題，分析過去一個長周末錄得的二手交易。當然，樓市好友會說：「唱淡了那麼多年，你看那些沒有及時入市的人，現在都只有高追；再不買，就今日天價，明天筍價了。劣質不劣質，是主觀判斷，但價格卻是客觀的。」無獨有偶，同日，在貿易戰的陰霾密佈下，恒指全日暴瀉841點，美國三大指數亦低開。
其實不久前美聯儲局公開市場委員會議息，將今年餘下的加息預測由三次加到四次；港元資金成本在中期，無論如何也會漸步趨近美元息率水平。可是資金成本上升這個因素，就像狼來了的故事一樣，講得太多，也沒有人相信了。
「樓幾時都有剛性需求，長遠你根本唔需要擔心。」真的嗎？根據統計處推算，假設單程證制度不變，以及人均壽命增加等因素亦不變，香港人口在2043年將達至頂峯的822萬；比今天的734萬只多出88萬。假如香港因為各種政治社會經濟等因素，影響了移民流向，香港人口極有可能未到2043年便達到頂峯。
說到底，影響房地產的需求，除了居住，就是投資；2008年金融海嘯後各國央行的超寬鬆貨幣政策令到鈔票購買力大跌；「要貨唔要錢」，甚至演變成「唔理好醜，但求就手」，也就是著名財經評論員胡孟青所講：「風大到甚麼垃圾都吹得起」的境況。
癲價樓市 政府無計可施
當然，股票跟地產不同。理論上，股票可以無限供應，但地產的供應彈性卻有一定限制。事實上，港股在2007年10月大牛市時，總市值是23.2兆港元，但到去年底港股的總市值已經高達34兆。假如透過增加土地供應和樓宇供應來平抑樓價，恐怕將整個維港填平，亦未必滿足到資金氾濫造成的影響。
政府不願意承認和面對，資產泡沫化之下的癲價樓市，特區政府其實是無計可施；不要說長遠增加供應，就算短期可以增加供應，一樣對付不了氾濫的資金。然而，有一點可以肯定是，資金氾濫和短缺，是周期性現象；正如之前所講：「偏離了軌迹的，最終還是要受萬有引力的法則制裁。」
不過要政府坦誠面對問題，恐怕大家都知道有多難；為了轉移視線，政府提出了一手樓空置稅的建議，將責任和矛頭轉向發展商。事實上，經濟學者徐家健早幾天在友報撰文指出，囤積的指控是有極嚴重的邏輯謬誤，因為若然今天發展商真的有囤積新盤，這些供應也只會跟未來的供應競爭，對發展商來說只是「今天的我打倒明天的我」，難言有甚麼好處。
再講，香港過往廿年的數據反映，所謂的空置率普遍跟經濟周期背馳；換言之，經濟不景氣，空置量會提高。故此，空置稅可能導致的一個惡果，就是在經濟逆轉時，令樓市雪上加霜。話說回頭，近月落成量增加，同時又出現宏觀經濟局勢轉變，也可能是空置量增加的暫時性因素？政府所謂的研究，究竟用甚麼方法？又有否考慮到這些相關因素？
利世民