《華爾街日報》專題報道指，過去幾年豪宅項目紛紛進佔美國各大城市的唐人街，令所謂的舊區變得「士紳化」（Gentrification）。
嗯。請大家先不要先入為主，以為唐人街的豪宅項目湧現，必然是因為大陸資金追捧。話說曾幾何時，各大城市的唐人街，雖然位於城市核心，但都是老化得最嚴重的地區。但偏偏這些位置優越的地區，城市規劃和租務管制往往也是最嚴苛，地皮價值出現大折讓，也是自然不過的事。
2008年金融海嘯之後，雖然聯儲局推出量化寬鬆政策，但是各地方政府也得自求多福，其中兩個增加收入最重要也最直接的方法，就是透過增加土地收入，同時吸納高收入人口。昨天見報大教授張五常的鴻文〈人才政策的經濟觀〉提到：「值錢的知識的價值，累積下來，沒有物主收錢的那大部份，都跑到土地那邊去了。」講的雖然是另一個時空的現象，但異曲同工；用上大教授的修辭，那可算是放諸四海皆準。
雖然外國地方政府不似香港，可以直接從高地價政策中得益，但是土地和房產的物業稅，始終是一個非常重要的稅項，而且能夠負擔得起高房價，肯定是高收入的「高端人口」。所謂的士紳化現象，說穿了其實就是在城市發展的過程中，「低端人口」被遷出，城市的經濟活動也向中產品味發展。
傳統左翼批判士紳化，認為是資本主義帶來的異化，過程也剝奪了基層的權利和需要。當然，這樣說是有點過份簡化，但城市空間使用既然涉及階級矛盾，難免會引起意識形態之爭。
香港城市規劃，大多數都是由上而下的同一套規範，變化不大；而且自上世紀6、70年代發展的新市鎮，幾乎無一例外都是以公營房屋為主軸，所以除了少數地區如灣仔、油尖旺之類，在都市更新（Urban Rejuvenation）的過程，所謂的士紳化並不如外國般明顯，也沒有引起太激烈的階級衝突。
覓地莫忘都市更新
話雖如此，任何的都市更新過程，或多或少都會涉及階級矛盾，這是為何由過去土地發展的項目，又或者後來的市建局，甚至領展般的非住宅都市更新項目，都引起了意識形態的衝突。我不知道是否因為這個原因，所謂的土地大辯論眾多選項，竟然沒有都市更新的選項。事實上，以香港的客體情況來看，研究如何提高舊區的土地使用效率，乃最理性的選項之一。不要忘記，城市規劃要用三維的角度來看，除了土地面積，地積比率也是一個關鍵因素。
雖然政府和土地大辯論的主事人有言在先，無論最終結果為何，都必然是困難的抉擇，但他們有沒有思考過，意識形態上分歧最終一定難以得到共識。從反對大辯論的一方處處針對私人會所用地和新界人特權，也足見當中的政治意味。說到底，反對土地大辯論的各選項，背後都是認為香港進一步發展，都會導致大規模的士紳化，「低端人口」最終還是會被取替。
一方從政治和意識形態看問題，另一方着眼政策選項和功利主義，風馬牛不相及；我不是要潑冷水，但我相信辯論最終若非不了了之，就是政府霸王硬上弓。最終，香港的撕裂和矛盾也只會更嚴重。
利世民