【本報率】長實（1113）李嘉誠上周五宣佈退休後，原來早部署好發展方向，為其長子李澤鉅鋪路。集團旗下紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒先後向屋宇署入則申請重建為商廈，總樓面面積逾220萬方呎，業內人士估計兩項目重建後估值合共逾440億元，為李澤鉅接任長和系主席後首項大型投資重建計劃。
記者：葉煜燊
長實持有的紅磡灣紅樂道12號酒店海韻軒，今年1月獲屋宇署批出建築圖則，可重建成兩幢29層高（在4層地庫之上）商業大樓，總樓面面積約110.7萬方呎，料為近來市場上最大宗酒店轉商廈項目。據悉，項目地皮為商業地契，若轉為商業用途，毋須補地價。
總樓面面積逾220萬呎
長實表示，毗鄰海灣軒亦已申請重建為商廈，據集團年報顯示，樓面面積約107萬方呎，兩項目總樓面面積逾220萬方呎。長實指集團現時並沒有落實重建之計劃。
區內近年亦有商廈易手例子，參考早前深圳富商陳紅天旗下的祥祺集團，2016年7月以45億向會德豐地產購入紅磡One HarbourGate東座，寫字樓樓高15層，樓面面積約25.4萬方呎，東座商舖樓高兩層，樓面面積約2.6萬方呎，總樓面面積約28萬方呎，以45億元成交價計，呎價1.6萬元。另全幢西座商廈及西座商舖於2015年11月以58.5億元售予中國人壽保險（海外），呎價約1.48萬元，物業已順利移交。
市場預期上述兩項目坐擁全海景及鐵路優勢，價值會進一步上升。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指，該兩項目長實料會作長遠業務發展，但估計不會在短時間落實重建計劃，因現時兩酒店合共有逾3,600間酒店房，出租率及收入均不錯。他認為兩大項目若重建為甲級商廈，估計落成後呎價約1.8萬至2萬元，呎租可達45至55元，長期租金回報率約3至4厘。他指這類維港全海景商廈一直受中資青睞，項目除可作長線收租外，也可整幢大廈或分拆出售，彈性甚高。
翻查資料，上述兩個酒店項目於2002年政府對外招標，8月及10月作價分別為10.9億元（海灣軒）及6.55億元（海韻軒），即合共17.45億元，每呎土地價格分別為942元及510元。