香港最大的經濟問題是甚麼？上車困難？上車困難是表象，真正的問題是：「收入追不上資產價格的升幅。」這個問題，不是香港獨有；但在過去十年的經濟周期，香港最受影響的資產價格是房地產，而房地產投資的門檻又遠高於其他的資產類別如股票，市民的財富差距，也因此越來越明顯。
政府可以做甚麼去解決財富差距問題？坦白說，政府可以做的事不多，恐怕只會惹來政治上的反彈。但若然要政府在盈餘中拿錢出來派糖，例行公事地「紓解民困」，相信立法會的各黨各派也不會就此罷休，相信這是今年財政預算案最大挑戰之一。
如何解決因為供不應求令地產價格上升？一直以來，我們都將焦點放在土地供應。就連財政司司長陳茂波在最新的一篇網誌，也叫市民要「務實」地看待填海。曾幾何時，我也相信香港「地少人多所以寸金尺土」的都市傳說。不過，假如細心審視香港的變化，就不難發現其實這個城市自從1990年代中，人口增長一直處於不過每年1%的低水平。根據政府統計處的推算，25年後，即2043年，香港人口到將達至頂峯的822萬；比今天的734萬只多出88萬。這個推算，背後已經假設單程證制度不變，以及人均壽命增加等因素。
對比全球的人口增長平均數1.09%，政府統計處推算中使用的複合年均增率0.46%，算是低增長的地方。不要忘記，假設當中已包括移民淨流入的因素；換句話說，假如香港因為社會經濟等因素，影響了移民的流向，香港人口可能未到2043年便達到頂峯。
假如人口增長持續在低水平，所謂的剛性需求，應該解釋不了為何樓價在過去幾年的升幅會如此顯著。說到底，影響房地產的需求，除了是居住和使用，更重要的投資和回報。其實就算牛頭角順嫂也知道，2008年金融海嘯之後，各國央行的超寬鬆貨幣政策令到鈔票購買力大跌，資金流入各種資產市場，才會出現資產供不應求的情況。
增加供應也難以平抑樓價
房地產跟股票不同。股票理論上可以說是無限供應，但房地產的供應彈性卻有一定的限制。事實上，在2007年10月，也就是港股對上一次大牛市，總市值是港元23.2兆。雖然說恒生指數在不久之前才回到十年前的高位，但港股的總市值其實在去年底已經高達港元34兆。假如說要增加土地供應和樓宇供應來平抑樓價，恐怕將整個維港填平，亦未必足以滿足資金氾濫造成的影響。
我不反對城市發展，更不反對舊區重建和更新。但假如目的是要透過增加供應來平抑樓價，似乎命題在數學上難以成立。甚至乎有理由相信，目前的樓價已經升至不合投資回報的水平，湧港資金才轉向股市。
每個經濟周期，對不同的資產的影響都有一定的分別，但普遍而言當相對落後的資產也出現強大的需求，往往意味經濟周期也步入尾聲。近來美債息率有回升的迹象，資深投資者格羅斯甚至認為四分一世紀的美債牛市也要快將結束。在最壞的情況，宏觀經濟格局的轉變將會造成不少市場的泡沫爆破，市場上也沒有氾濫的資金去吸納新增的資產供應，令「賤物鬥窮人」的情況再現。要知道，政府收入很大程度上與資產價格周期掛鈎，屆時要紓解民困，錢又從何而來？
李兆富
公共政策顧問