九龍誕生新地王──九龍倉以地價2.85萬元呎奪得龍翔道靚地。3、4年後入伙，樓價預期達4萬元呎，較同區豪宅高出起碼四成。難怪消息一出，鄰近豪宅馬上漲價15%。樓市莫非瘋了？
未必。新地王誕生的同一天，有調查指出，外籍僱員在香港租住三房單位，月租平均達8.2萬港元；水平之高，冠絕亞洲，比居第二位的東京猶貴兩成。環顧全球，香港的租金水平只稍遜紐約，而在另一個國際金融中心倫敦之上。
大陸游資炒起天價豪宅
於此可見，樓價雖高卻有租金支持。以4%資金回報推算，外籍僱員租住的中上檔次單位，其樓價應在2、3萬港元呎之譜，跟龍翔道大豪宅現價大致相若。故此新地王縱使價高，水平未至與現實完全脫節。代表新地王買家的梁志堅認為「貴買貴賣，有市唔怕地價貴」。「有市」者，需求也。需求從何而來？
當然不是本土大學畢業生。他們的入職薪酬水平尚未回到過渡時，何來本事置業？即使父母願為後盾，4萬元呎豪宅亦非其上車之選。天價豪宅的銷售對象應為外地──主要是大陸──買家。這個「市」大得驚人。
早前金管局的陳德霖告訴大家，香港是中國對外投資的跳板，這些資金有六、七成先在香港落腳再轉到外地云云。其金額有多大？在港停留多久？其間是存入銀行抑或入市買樓？等等問題都無確切答案。
不辯的事實是，年來大量中國資金外流，直至新近加強管控──最新招數是限制使用香港的提款機──情況方扭轉過來。外流之數有多大？一四年中是中國外匯儲備的高峯，達40,000億美元；自此一直滑落，到一六年中30,000億美元的水平，跌勢方告喘定。
那10,000億美元（相當於78,000億港元）外匯去了哪裏？是否流入香港？不易確定。然而，同期香港的貨幣總供應量增加了近37,000億港元至超過137,000億港元（躍升近四成）；增加之數跟陳德霖估計的大致相若。是碰巧也好，互為因果也好，反正大陸資金外流則香港貨幣供應量大幅漲升矣。
倘習大廢匯管 樓市泡滅
官方數字記錄的，是流入銀行系統的資金。年來海關搜獲人肉走私美鈔、金條來港的新聞不絕於耳。每天平均有65萬人次來往中港兩地，天曉得漏網的游資有多少？故此年來有3、4萬億港元大陸資金流入殆無疑問。這個銀碼到底是多大？
香港的經濟產值（GDP）約為26,000億港元，即是流入資金較GDP大一倍半。以此經濟規模，這些資金若是沒有如陳德霖所言轉移外地，我們怎吃得消？哪怕只有部份留了下來，梁志堅口中的「市」亦是數以萬億港元計。除非廢除《基本法》112條──實施外匯管制──否則樓市（尤其是豪宅）自是還有一番興旺。
廢除112條的風險有多大？「習近平新時代中國特色社會主義思想」掛帥，神州大地翻起一股新文革浪潮。新發財們走資自保，情理之中。怕且怕一旦嚴厲管制措施亦煞不住資金外流，112條勢將追隨18條淪為「國家利益」的犧牲品。果如此，游資固然乾涸，金融中心地位亦難保，到時樓價又怎麼了？
人大常委「一言九鼎」既是事實，大陸隨時閂水喉，讓梁志堅口中的「市」轉瞬泡滅亦只能是不容抗拒的事實。
古立
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