剛剛完成兩天外地樓市課程，同學反應令我鼓舞，因為本人是同樣以投資者身份，跟他們分析外地樓盤的優劣。
講真，有好嘢又點使拎去外地賣，這一點我是一直堅信的真理，所以看外地盤時我總滿是戒心，用盡批判性思考來看待每一個盤。看多了自然心水清，因為市面上的外地樓盤破綻實在太多，隨手都可指出三五個。
舉個例，樓盤周遭環境荒蕪一片，樓書和銷售員可說成為「未來的市中心」，距離CBD八、九公里又話「鄰近CBD」，土地供應不斷的偏遠地區變成「世外桃源」或「下一個倫敦」，極難賣出的地段就會設有「保證回報」等等。
外地買家一般沒有實地考察，多了美好的幻想及假像現金流，的確比較容易扑搥。
云云大海之中值得投資的樓盤實在少於十份之一，好的外地樓盤銷售員比例亦相近。所以我分享的內容差不多七、八成都是如何分辨壞盤，負面居多，跟一般一面倒唱好的展銷會有點分別，因為我的投資理念跟打功夫一樣：未學進攻，先學防守。畢菲特的投資格言也是不要輸掉你的本金X3，不要被一些表面看似很優惠的糖衣吸引而中招。
保證回報不要盡信
太陽底下無新事，笨實亦是次次新，連街知巷聞的吸血劏場，昨天亦有一班小業主中招。
唉，劏場輸錢史由二十幾年前開始，次次都上報紙電視，但每隔幾個月，又有新場的中招個案出現。
一個貪字，往往令人看不到風險及歷史，銷售員的甜言蜜語，總比一個投資怒漢的忠言更容易入耳。
有一位讀者問我：「如果我本金不多，只有一注錢，對外地樓又不熟悉，心中害怕，應該如何決擇呢？」我回答他：「驚就乜都唔好買！」聽落好似好寸，但這確是我肺腑之言，如果你將僅餘的一注資金，買入你一個不熟悉而且不安心的資產，你應該睡不安寧，晚晚發惡夢。
就算五年後，這資產真的升值，這五年所受的精神折磨與壓力，應該賺幾多錢也補償不了，加上日常生活壓力，值得嗎？
但我亦相信，有一天這位朋友踏進一個展銷會，遇到一位說話動聽的銷售員，拿出金光閃閃的保證回報，他就會輕鬆自在地落下他那一注錢，希望不要給我說中。阿們。
郭釗
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本欄逢周四刊出