美國聯儲局上周四宣佈下月開始收縮資產負債表，正式在市場收水，改變零八年金融海嘯後不斷放水的政策。起先每個月減少100億美元，往後每季增加直到500億美元的規模。聯儲局主席耶倫還表示，大部份聯儲局委員傾向在本年再加息一次，預計到2019年再合共加息五次。
這樣的決定特別是開始縮表本該是重大消息，可本地金融市場反應似乎相當平靜，一些地產代理業人士更提出些奇談怪論，指縮表雖可能帶來負面影響，但也有可能令資金離開債市投向其他風險資產包括股市、樓市，把股價、樓價推向另一個高𥧌，形成巨大的投資及獲利機會。
難以確定地產代理業人士這樣的憧憬是因為不明白經濟邏輯，或是甚麼消息都當好消息炒的投機心理。聯儲局收縮資產負債表簡單來說就是把原來已投放到市場的資金逐步拿走，抽走的資金初期雖然只有一百億美元，跟零八年海嘯以後增加了的二萬多億資金仍有相當距離。不過，資金流動一般都有倍數效應，源頭收水的話金融體系其他環節同受影響，隨時同步收水，到時候規模就可能要比一百億大得多。再加上收水行動將不斷加碼，金融市場周轉的資金將以越來越快的速度，越來越大的幅度流走，這對股市、樓市的壓力是不言而喻的。
利率上升 投資者轉買債
此外，聯儲局縮表影響的絕不僅是債市，它影響的是利率及整體資金流量。因為收水意味對各種優質債券的需求減少，債息因而上升以吸引資金回流。一旦債息持續上升，長線及機構投資者便會把資金從其他投資工具轉移到債券，以爭取穩定及較好的回報。
要知道當前股市、樓市熱火朝天靠的是其他投資回報低甚至接近零，資金不得不爭相追逐優質或有「噱頭」的股票、樓盤。當縮表發揮效用，債息及利率回升，不少資金肯定從股市、樓市流出，從而為不斷創新高的股價、樓價引來下調壓力。地產界人士居然把縮表說成可能是樓市利好因素不是在胡說嗎？
更何況在持續上升後，本港股票、房地產回報已偏低甚至微不足道，下跌的風險則不斷提升。相反，債息、存款利率趨升，債券回報率也在回升。這樣相比之下，更顯得股票與樓房價格與回報不合理。投資者將因此重整投資portfolio，減少回報低風險高的投資如股票、房地產的比例。這樣下來，股價與樓價怎能不向下調整。
歐央行下年勢跟隨收水
而且，收水的絕不僅是美國聯儲局。英國由於通脹開始惡化正積極考慮加息，英倫銀行上次會議已表明今年年底前開始加息。意味英國銀根開始收緊。另一大經濟體歐元區雖未有條件加息，但由於歐洲經濟穩步復蘇，各種不明朗因素包括德國大選已風定塵落，下年初當經濟進一步回穩時歐元區、歐央行肯定改變政策以免跟其他發達經濟體的貨幣政策有太大差距。而歐元區改變貨幣政策只有一個方向，那就是收水。這不是令全球貨幣供應從明年初開始進一步收緊嗎？這樣的前景怎能不對股市、樓市產生巨大壓力呢？
當然，樓市的調整是像2014年那樣稍稍下調一成半就反彈還是更深更長期的調整到現在還說不準。畢竟九七年的大調整有多個因素配合，包括樓價嚴重脫離市民的負擔能力及基本經濟因素，利率突然大幅急升，還有亞洲金融風暴引發的資金大逆轉（回流美國）。
現在，樓價同樣明顯跟市民的負擔能力脫節，但利率只是緩緩上升，資金回流美國的情況也不明顯，樓市調整的速度及幅度未必如回歸初期那樣迅猛。但在各地特別是美國持續收水下，樓市面對的壓力只會不斷增加，樓價已不可能不作調整，最大機會是「陰乾」式的下跌，不斷從高位輾轉回落，樓價跌勢也難以扭轉。要是未來兩年出現甚麼金融風暴令利率加快上升，樓市、股市調整便有可能來得更快更急，不可不防。
盧峯
周一至周六刊出