根據林鄭月娥的競選政綱，新一屆政府房屋政策的重點在於完善「置業階梯」。雖然不似第一屆政府般定下「硬指標」，但有理由相信，在公共房屋政策範疇，有限的土地資源將會優先用在綠表和其他首置人士，之後才是出租公屋。
從長遠可持續發展的角度，公屋是財政負擔，類似居屋般的資助房屋，不但是房委會的收入來源，也是一了百了，免卻維修管理以及各種社會成本。但公共出租房屋，可是香港房屋政策的聖牛，短期內見不到有甚麼可能被其他政策所替代。
至2017年6月底，公共出租房屋的輪候時間，平均是4.7年，約有15萬宗一般公屋申請，另外有近13萬宗「非長者一人申請」。現象反映了甚麼，恕我不深入剖析。總之，任何理性的香港人都知道，綠表是一張買「折扣房屋」的入場券，而政府也將青年人住屋問題視為極為重要的政策議題。
話雖如此，任何政策都有它存在的意義，而且也有一定的粘性。換句話說，政府可能會因為社會的壓力嘗試追逐其他的政策目標，但由於一般市民早已對現存的政策產生了預期，要是政府未能滿足所謂的「基本需要」，結果造成反彈的代價將會大到難以承受。
今時今日香港，我們沒有理由相信市民對公屋的需求減少，反之當中短期的經濟環境有所逆轉，相信市民對公屋的要求只會有增無減。然而，在新一屆政府的綱領之下，房委會難免要在兩難中作出取捨，出租公共房屋的興建步伐，一定會受到影響。
房委會最新建議重建深水埗區的白田邨和黃大仙區的美東邨。事實上，由於政策將以重建置業階梯為首要任務，透過重建舊公屋來盡量增加出租房屋供應，是無可避免的課題。
誠如房委會資助房屋小組主席黃遠輝在接受傳媒訪問時表示，重置是公屋重建的最大障礙，假如能夠跳出現有思維框架去計劃公屋重建，應該能夠擴闊重建的可能性，加快重建步伐。
已拆售屋邨應靈活處理
早在2005年開始，房屋署已經透過「全面結構勘察計劃」對各屋邨進行勘察，以確定樓宇結構的損耗和所需跟進的監察、維修或清拆。至2014年房署公佈的22條有潛力重建的舊屋邨名單。至今提出重建的只有華富、白田和美東。事實上，房署有潛力重建舊屋邨名單，全為市區公屋，樓齡介乎36至63年；不過名單內全為「非拆售」公屋屋邨，所以也限制了重建的靈活處理。
假如將「已拆售」的90多個公屋屋邨納入一併檢討，其實可以選擇的屋邨數目將會倍增。毫無疑問，要重建已拆售的公屋，尤其是將當年透過打包將停車場、商場和街市上市的公屋屋邨，必須要與領展商討。但從正面角度分析，已拆售公共屋邨當中的商業用地，其實也可以首先重建成新的公屋單位以作原區重置，促進重建步伐。
至於房委會如何補償領展在重建期間失去的租金收入，絕對有討價還價的空間。據我所知，房委會和房署至現時為止，仍然未從這個方向探討有關的可能性。畢竟這是一個在表面上極具爭議的課題，可是從更宏觀的角度看，這個問題早晚都會浮面；越早處理，對房委會來說越有好處。
新政府委任由專家領導的土地供應專責小組，輿論重點似乎集中在水塘和郊野公園開闢新土地。然而，香港房屋市場過去半世紀以來都是公私混合，在可見將來應該不會有明顯重大轉變，故此偏重任何一種發展模式和目的，都有可能帶來極大的震盪。面對現實，也為着香港城市長遠發展，土地供應專責小組不應忽略市區重建，尤其是公屋重建的價值和各種可能性。
李兆富
公共政策顧問