香港居住人口密度，以每平方公里計為6,780人。但整體土地中只有約7%為住宅用地，實際上部份地區的人口密度甚為驚人，也解釋了為何近年落成的新樓盤，面積越來越細。
許多人將「納米盤」的出現歸咎於發展商。但請不要忘記，政府過去幾年為達到新造住宅單位數目的「硬指標」，招數盡出；發展商一方面要配合政府，另一方面亦由於樓價急升，推出大量大單位市場亦未必有承接力。在九十年代，香港亦曾出現過類似情況。但經過一場金融風暴，再加上往後幾年的通縮，尤其是2003年之後，上千呎三房以上的單位，供應其實也不少；說穿了在經濟低迷時，能負擔得起置業的人，都是收入穩定的鐵飯碗階層，這些人自然會選擇好一點的生活環境，購買的住宅單位面積也傾向是大單位。
根據2016數據，以區議會分區來劃分，全港居住人口最稠密的五區分別為觀塘、油尖旺、黃大仙、深水埗和九龍城，每平方公里居住人在4.1萬至5.7萬。在過去十五年，除黃大仙外，其餘四區的人口增長都高於同期香港的整體居住人口密度。此外，過去十五年來，人口密度增長最高的五區分別為離島、西貢、元朗、油尖旺和觀塘。其中，離島和西貢的人口增長，最主要是因為東涌和將軍澳新市鎮。
另一邊廂，港島區的人口密度在過去十五年有輕微下跌。期間全港六個人口密度錄得下跌的區域分別是：中西區（-8.3%）、東區（-6.9%）、南區（-5.4%）、黃大仙（-4.4%）、大埔（-2.5%）和屯門（-0.5%）。
綜合以上數據，可以發現香港人居所的變遷，最主要是透過拓展新市鎮。不過，自從東涌和將軍澳之後，再沒有依賴這種傳統增長模式。與此同時，像油尖旺、觀塘、深水埗和荃灣等地區，混合開拓新的住宅用地以及舊區重建，亦是增加住宅供應的重要途徑。事實上，在這些市區更核心的地區進行發展，往往可以帶動社區的更新，但代價是高密度的發展，對各種基建和社區配套也會構成一定壓力。有理由相信，香港最主要核心地帶，尤其是九龍半島上的油尖旺和深水埗，已經到達一定的發展樽頸位置，在可見將來要大規模發展增加人口密度，亦不容易。
從數據分析，東區、葵青、沙田和南區這四個區，人口密度為每平方公里7,080至30,000人，屬中等；在交通網絡上，這四個區都已經被鐵路線覆蓋，在地理位置上亦相對接近市區核心，原則上有條件再增加一點人口密度。
舊屋邨人口密度低
上月南區區議會以17票贊成、3票反對，通過華富邨重建計劃，預料最快2019年動工。華富（一）邨及（二）邨，分別於六十年代尾七十年代初落成，若重建，再配合附近五幅共7.2公頃的政府土地一同重新規劃，估計可提供近逾2萬個單位，供6萬人口入住，換言之重建後人口將會較現時增加一倍多。
房屋署2014年公佈的22條有潛力重建的舊屋邨名單。其中樓齡最高為1952年落成的北角模範邨。佔地超過9公頃，但只提供700個單位，約2,300人口居住，實屬土地資源浪費。此外，另外22條有潛力重建的非拆售舊屋邨有長青、漁灣、麗瑤和梨木樹（二）邨等，每公頃用地提供少於500個單位，遠低於上限，甚至較規劃署的鄉郊住宅用地標準更低。
重建公共屋邨雖然會引起社區上的爭議，但是長遠而言將會改善社區環境和減少維修費用。從成本效益角度，增加香港未來住宅供應，除開拓新市鎮，善用已開發的土地，才是最值得研究的方向。
李兆富
公共政策顧問