【本報訊】長實（1113）馬頭角君柏去年發售，提供長達12年成交期的魔鬼陷阱，樓盤已入伙，魔鬼就殺到埋身。首宗租賃成交，呎租不足40元，且回報率低至不足兩厘，較港府新一批銀色債券保證回報兩厘更低。分析員指若加息1厘，業主隨時要補貼，開始感受到壓力。
記者：陳家雄
位於亞皆老街的君柏，新近陸續入伙，屋苑錄首宗租務成交，為1座低層B室，實用1,723方呎，月租6.8萬元，呎租39元，業主去年以3,667.3萬元買入，回報率2.2厘。管理費實用每呎約5.3元，扣除每月管理費9,132元，實收58,868元，回報率低至1.93厘。
另外，3座中層A室，實用1,624方呎，以月租6.5萬元租出，呎租40元，據知業主去年底以3,412萬元買入，回報率2.3厘，若扣除管理費8,607元，回報率1.98厘。比較政府新一批銀債，息率與過去半年平均通脹率掛勾，都有最低兩厘保證回報。
君柏放租盤少於5伙，其中1座高層B室，實用1,723方呎，叫租9萬元，呎租52元，扣除每月管理費實收80,868元，業主2016年以3,789.9萬元買入，如果以叫價成功租出，回報率2.56厘。另外，3座低層B室實用1,652方呎，叫租7萬元，呎租42元，扣除每月管理費後實收61,244元，業主在2016年以3,585.7萬元買入，回報率僅得2厘。
專家：市場唔理性
根據差估署數據，本港各類型住宅回報率過去2年持續下跌，最細A類住宅，實用面積431方呎或以下，由2015年3厘跌至最新報2.8厘。最大型的E類住宅，即實用面積1,722方呎或以上，由2015年回報率見2.3厘，去年12月首度觸及2厘水平，最新報仍為2厘。
資深經濟分析師林一鳴稱，當日長實提供長達12年的特長成交期，部份買家被此賣點吸引入市。雖然物業回報率低，但近期新盤仍獲買家蜂擁入市，他指目前買家主要兩類，包括重新上車及靠父母買樓：「用家主導市場，投資回報唔係最重視，今日為咗收租去買樓嘅人其實唔多。」他認為，加息周期及供應上升觸發樓市轉向機會較大。
另一名資深地產分析員張一鳴表示，如回報率不足2厘，扣除物業稅後甚至無得賺，一旦加息隨時倒貼。對於低回報率業主而言，「加1厘，開始有反應，覺得一路補貼，開始有壓力」。
至於回報率低仍有人入市，張一鳴認為：「市場已經好明顯地唔理性。覺得樓市長升長有，唔會跌嘅……呢啲咁嘅諗法，每一次係泡沫高峯期都有咁嘅理據出現……只可以講𠵱家非常危險，係咪聽日爆，抑或幾時爆，冇人能講到。」
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