【本報訊】稱要與股東「一生一世」的翠華（1314），1月底宣佈向5位創辦股東收購牛頭角翠華集團中心前總部物業，作價2.55億元。本報發現該物業估值異常地高，作為一幢50年樓齡、未補地價的工廈，每呎樓面叫價竟達13,667元，不但高於同類物業目前市價至少逾70%，甚至高過觀塘核心地段的商廈呎價。
記者︰程俊華 江靖然 方楚茵
翠華中心除租予翠華作餐廳外，樓上4層去年放租，卻一直未能租出，已丟空至少逾半年。翠華在通告中介紹，翠華中心位於「觀塘區黃金地段」，但事實上該物業樓齡已達50年，只限作為餐廳及相關用途，全幢面積18,658方呎，以目前叫價計算，呎價高達13,667元。
未補地價 貴過觀塘商廈
翻查觀塘過去兩年的全幢物業成交（詳見表），純工廈物業偉業街134號瑞安工業大廈，在2015年底售出，當時呎價4,768元。而獲批活化成商廈的偉業街164號The Mark，呎價亦僅約8,000元。甚至位於觀塘核心地段，已補地價建成地下為舖位、樓上為寫字樓用途的駱駝漆中心及觀點中心，成交呎價都低過1.3萬元。反映翠華中心叫價，大幅偏離市場水平。
有熟悉觀塘的地產代理指，由於活化工廈計劃已完結，現時區內未補地價或未有申請活化的全幢工廈，叫價每方呎7,000至8,000元，翠華中心叫價較此水平高至少逾70%，代理直言以呎價超過1萬元去放售一幢未補地價的物業，是「有價無市」。
雖然翠華中心具重建價值，可以不用補地價重建成一幢逾10層高的物業，總樓面可增至44,520方呎，屆時成交呎價可降至9,860元，惟這未計入重建所需成本。有測量師指，上述物業只限餐廳及相關用途，如業主不補地價，不得用作純零售或純寫字樓用途，如補地價現時市值約每平方呎4,000至5,000元，即購入地價連補地價每呎成本隨時逾1.5萬元，亦超出市價水平。
4層樓面丟空半年未租出
翠華中心樓高5層，去年翠華已把總部搬遷至葵涌達利中心，其後翠華中心2、3、5及6樓共4層推出放租，當中2樓叫租14.8萬元，呎租40元；最高3層則每呎叫租20元，每層月租7.4萬元，代理指叫租已等於同區甲級商廈。由於叫價過高，故放租逾半年一直未能租出。測量師提醒，如租客使用現有樓面作純寫字樓用途而未經地政總署批准，或會違反地契條款。
本報上周到訪翠華中心，職員承認寫字樓樓層已丟空長達半年，只偶爾有地產代理帶人睇樓，地下及1樓正經營翠華餐廳。翻查翠華關連交易紀錄，目前該舖月租27.5萬元，租約至2018年3月。
翠華中心是翠華5名創辦人於2004年以合資公司買入，當年買入價僅2,800萬元。若交易成功以2.55億元成交，意味物業13年間升值超過9倍，5名創辦人均獲利，當中持四成股權的主席李遠康可套現1.02億元。
本報日前曾就物業估值不尋常問題向翠華查詢，惟至截稿前未獲回覆。