在政府推出新一輪的打擊樓市炒賣辣招即把印花稅加至15%（首次置業可豁免）後，從夏天開始的樓市升勢似乎有些輕微回軟，個別屋苑如太古城出現撻定個案，買家損失近百萬定金。不過，對本地樓市真正的考驗還不在政府的樓市辣招，而是美國新當選總統特朗普上任後推動的經濟刺激措施有多快，規模有多大。要是這位「狂人」總統真的像預期那樣跟國會共和黨人合作拋出六萬億美元的減稅方案及大量基建措施，整個利率及投資環境將會出現根本性變動，原本火熱的各地樓市包括香港樓市將會大受打擊，來個明顯轉勢。
加息步伐勢將加快
先看看特朗普當選後宏觀經濟的兩個重要轉變：其一是美元明顯轉強，其二是美國債息顯著上升。自十一月八日以來，美元兌各主要貨幣持續上升，日圓從104水平跌至接近110，人民幣跌破6.89，美匯指數則升破100點的關口。債息同樣升個停不了，三十年長債過去幾年一直在三厘以下，特朗普當選已回升至三厘以上，十年債息則從1.5厘以下低位回升至兩厘多。下月原本還有些懸念的加息近幾天已變得非常確定，市場估計有98%機會會落實。
重要的是，特朗普的經濟政策將會為這兩個趨勢：美元升值、利率回升添柴加火。根據他的競選政綱，特朗普承諾上任後大幅減稅及投資基建以刺激經濟，減稅方面十年內總額高達六萬億美元，基建投資也數以千億元計。這樣龐大的經濟刺激計劃在奧巴馬時代根本不可能，因為國會共和黨人不可能同意。現在，總統換成了共和黨的特朗普，減稅及增加基建開支等「派糖」計劃變成了共和黨的功績，他們不但不會阻撓，反而會積極配合，盡快推行。也就是說，特朗普的經濟刺激大計極可能在他上任一百天內就成為具體政策及法案，全速推行。
要知道美國經濟本已處於穩定增長中，勞工市場則接近充份就業水平，失業率只有4.9%。在這樣良好的經濟基調下再推出大規模的刺激經濟措施，美國政府的債務水平自然增加，債息也會因而上升，連帶加息步伐也將會加快。
正如我們過去一再指出，近幾年世界不同地方包括香港樓市熱火朝天，靠的是超低息環境沒完沒了，加息或利率正常化遙遙無期。聯儲局去年十二月開始加息後曾一度扭轉市場期望，令本地樓市開始出現調整，樓價一度回落近一成半。誰知美國經濟復蘇步伐沒有加快，通脹率未回到合理水平，令聯儲局一再修改加息計劃，把加息步伐推遲，原先預計今年加息四次，到現在頂多只有一次。在這樣的情勢下，樓市自然如火重臨，樓價逐步逼近去年的「瘋癲價」。
美元轉強引發走資
但特朗普上台加上跟國會合作推動減稅計劃卻再一次改變利率趨向。在政府大力放水及基建投資推動下，勞工市場情況將會進一步收緊，推高工資引發通脹壓力，原來寬鬆的貨幣環境則變得緊絀，推動債息加快上升。面對通脹升溫及債息回升，聯儲局勢將再次調整加息部署，加快加息步伐，令利率比預期上升的更快更多。
香港樓價早已嚴重脫離經濟基本因素及市民收入增長，樓價跟市民收入中位數升幅的差距不斷擴大，促成這畸形狀況的是利率長期偏低，令供樓負擔能力不足的情況未爆煲。可一旦加息步伐加快，供樓開支便會快速上升，新買家固然吃不消，投資者面對的成本壓力也將顯著回升，令樓市作為投資選項的吸引力大減。換言之，本地樓市可能要面對用家無力入市，投資者無意入市的雙重打擊，令承接力大減，樓價自然難免有調整壓力。
另一方面，美元轉強將會引發走資的惡性循環，大量資金從新興市場回流到美國、美元資產，變相令包括香港在內的新興市場面對沽貨、走資壓力，即使不致出現九七、九八的亞洲金融風暴般的危機，資產市場包括樓市也難免出現巨大調整。
跟政府的新措施相比，特朗普的「新政」才是打擊樓市的真正「辣招」。
盧峯
周一至周六刊出