【新盤巡禮】
九龍城Ava 55的主要賣點是市區細碼盤，折實約300萬元低門檻可入場，以及坐擁小學41網的優勢，但老區環境非一般人可以接受，所在的啟德道老舊物業、建材舖、車房及地道食肆林立，對新樓的幻想與現實的環境可能有落差。物業另一焦點是憧憬未來港鐵沙中綫地利，惟現實是物業與最近的土瓜灣站距離約15分鐘步程。項目折實平均呎價逾1.9萬元，大幅高於同區半新廈，政府出招再加辣，未來樓市變數大，慎防高價入市他朝二手價難堅守。記者：溫潤潔
攝影：李潤芳 陳東陽
物業發展商採用速戰速決策略，Ava 55原址為啟德道49至55號舊樓，今年初才完成併購，地盤面積約4,400方呎，可建樓面約3.8萬方呎，6月獲屋宇署批出建築圖則，興建1幢24層高商住大廈，由於屬舊契項目，不受預售樓花同意書限制，11月就推出應市，樓花期長達超過32個月，入伙有排等。
牙籤樓劏房盤當道，Ava 55與過往同系盤一樣，主打袖珍單位，2至27樓，每層4伙，面積166至328方呎，間隔開放式至兩房，全部開放式廚房，但不同的是Ava 55各戶無露台及工作平台，要擁有私人戶外空間，只有最低層連平台及頂層連天台。以開放式B室所附連的平台最小，面積55方呎，其餘A、C及D室平台316至992方呎，頂層4伙的天台面積由129至270方呎。
開放式最細166呎
Ava 55全數88伙，B室為開放式，只22伙，面積166至167方呎，內櫳的骰，大門靠邊，側旁是無窗的浴室，坐廁近廁門阻礙出入，裏面約20方呎，無企缸，只設花灑，淋浴必弄濕洗手盆櫃、坐廁及廁門，簡單定簡陋自行判斷。開放式廚房及客飯廳約共80方呎，廚房約5呎半長，工作枱面小，客飯廳兩壁有柱躉，欠工整。
一房戶佔44伙，分佈C及D室，面積230至257方呎，客飯廳闊度約7呎，電視掛牆與梳化頗近，浴室於睡房內，以套房設計，房間約50方呎，夠放一床一櫃，浴室20餘方呎，好在有窗及附設半截浴屏的淋浴間。
兩房戶佔22伙，分佈A室，面積328方呎，開放式廚房及客飯廳僅較一房戶大少少，兩房一大一細，細房約40方呎，地方淺窄，歸入客飯廳更實際，大房50餘方呎，浴室有齊基本設備，但屬黑廁設計。
各戶向啟德道，低層望對面舊樓群，中高層望啟德發展區遠景，惟前方舊樓長遠有機會進行收購重建，發展區持續大興土木，令景觀存在變數。
管理費每呎4.5元
物業用料尚可，單位鋪地磚及木地腳線，選用日本大金分體式冷氣機，廚房選用德國西門子電器，包括抽油煙機、電磁爐、微波爐及雪櫃，但留意開放式B室不附送洗衣乾衣機，買家入住後自行洗衫，又或光顧洗衣店，每次磅洗花費數十元，小數怕長計，加重生活負擔。
物業地下及一樓設商舖，無停車場，無會所，康樂設施欠奉，每呎管理費約4.5元，每戶約750至1,500元，並不便宜。
