陸續有更多內地城市公佈措施打擊熾熱的樓價，數目達到20個，令市場聯想到2006年至2007年及2010年至2011年的樓市周期，內地政府打壓樓市所帶來的沉重影響。內房盈利前景轉差令股價大幅下跌，中國海外發展及華潤置地今個月錄得10%跌幅。雖然措施可能打擊今年第四季及明年第一季的房屋銷售，但我們認為，現時市場需求及發展商的財政狀況，跟以往有明顯改善，料影響可能較過去輕微。
在需求方面，過去每當內房市場炒賣過熱，會連帶東北偏遠地區的房價都錄得顯著升幅。但今年情況有點不同，雖然重要城市的房價上升20%至30%，但偏遠地區的房價只上升5%。
我們估計，今次內地調控措施，只會暫時冷卻一線城市的樓市，而城市化的大趨勢，居民湧入城市工作，會繼續支持內地居民的住房需求，只是買家可能選擇較為二線城市置業而已，而並非令房屋需求蒸發，全國銷售相信不會因此而暴跌。
至於發展商的財政狀況，無論是負債比率，還是貸款成本，企業的財政明顯較過去健康。例如行業的淨負債佔資產比率，由2010年底的72%，跌至今年上半年的65%，並預期今年底將跌至63%。而行業貸款成本，亦由2010年時的8.3%，跌至今年上半年的5.8%，而全年的平均水平可能只有5.5%。這情況下，我們認為今次發展商面對的財政壓力，或較以往為低。
總括而言，內地的調控措施，短線或影響內房股的盈利，但對財政的衝擊可能較以往輕微，股價的調整壓力有機會較以往為低。投資者在選股時，除了要留意企業的財政狀況，亦注意企業的派息政策。料派息比率較高而財政狀況較佳的企業，有較佳的防守性。
張敏華
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
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