【財經專題】
深圳樓價按年升逾四成，除炒家作怪，最大推手或是地方政府。當地近年極依賴舊城改造供地，但據本報統計，由2012年至今5年間，市區舊改住宅地供應僅得30幅（見附表），經招拍掛出讓的土地更只得3幅，在有資金、有需求卻無供應下，最終炒熱市區樓價，並蔓延至周邊地區。
深圳市區供地困難原因之一，是舊改以民居為主，拆遷難度較高及需時長。然而，舊改亦可改造工業、商業地，藉此大舉增加供應，但深圳市推進緩慢。
有中資分析員指，多間上市公司或內房在前海、後海、蛇口，均擁有許多正申請舊改的工廠、倉儲及商業地，當中單是中集（2039）在前海的工業地，面積52.42萬平方米，若成功改造地積比率亦大增，「像一塊中集的地，GFA（建築面積）已300萬平方米，咁計已供到3萬個單位啦。」
企業地皮補價談不攏
但供應未能大增的死因，在於補地價談不攏。該分析員指，內地上市的招商蛇口（深︰001979）是前海碼頭大地主，「但都好難傾，要傾得掂個價，又要傾得掂係（改造）住宅，佢（前海管理局）要你補地價唔係咁輕鬆」。最終有公司「跪低」，但要無償將其一半地皮權益與前海管理局以合資公司發展，股權各佔一半，變相將一半土地當「補地價」免費歸還予該局。有內房業界亦人士表示，審批慢雖與前海有產業規範限制有關，但更大阻礙是前海管理局是凌駕深圳政府，可直接上報中央，上市房企「無牙力」下只能陷漫長等待。
主力在深圳發展的龍光地產（3380），近年亦取得一幅蛇口自貿區工廠地，公司設計總監張松透露，公司其中一個戰略是只取政府已納入舊改的片區用地，只要多個開發商同時申請改造，成功獲批機會較高。該地雖已收購全部業權，但料走完舊改程序需2至3年，較招拍掛後最快一年開盤慢許多。
市區供地嘆慢板時，深圳政府年內落實「1.4萬億元東進戰略」，自2012年起已密密在坪山、龍崗等新發展區推地或提供舊改，單是兩區5年間已推37幅舊改地，若計及其他新區包括龍華、寶安、大鵬及光明等，為數更達117幅，較市區多出數倍。
由於市區少新供應，難以疏導深圳1,500萬常住人口、每年50萬流入人口的需求，故造成離深圳逾一小時車程的新區樓價猛漲，實行「自己樓市自己谷」。在催谷樓市的背後，高價賣地亦確保地方政府財政收入。去年深圳市政府基金預算收入818.5億元中，來自國有土地使用權出讓收入已達726億元，增長41%。
記者：方楚茵