【本報訊】長實（1113）及郭炳湘合作的馬頭角新盤君柏，首創12年成交期付款方法，引起市場多項疑問。發展商昨強調相關單位成交期內可出租及轉售。惟解畫變相令多項「魔鬼細節」浮面，如承造按揭危機及有權要求買家提早償還貸款餘額，買家須份外留神。
記者：陳東陽 陳家雄
長實昨重申，最長12年的付款辦法「無借貸、無按揭」，只是一個延長成交期的方案。惟細看「先住後付」計劃條款，買家每月繳付樓價0.25%予長實、同時未清償還樓價餘額按月以P減1.5厘支付「佔用許可費」（P目前5厘），就財務安排而言，與一般按揭並無二致。以目前市場上細P按揭息率為P減2.85厘，長實收費明顯貴一截。
長成交期條款中寫明，賣方有權於簽約後3年，要求買家全數償還餘額。一旦發展商因財務情況轉變，隨時有權向買家埋手「call loan」，買家隨時大失預算。
至於出租單位，長實執行董事趙國雄指，集團同意買家將單位轉租予他人，而身份則如同二房東，「業主未畀晒錢吖嘛（即未還清樓價餘款），法律上（業權）響我哋度」。
若斷供 料被追差價
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，超長成交期下，即使買家仍獲發展商批准出租單位，一旦與租客出現法律糾紛，屆時有機會將發展商牽涉其中。買家若斷供，發展商可能有權終止租約。
律師黃國桐表示，如果物業租出，身份尷尬，「因為你不是業主，合約原則上賦予居住及出租的權利，然而合約卻並非租約，只是畀一個licence（准許證），從物業稅而言，買家有收租，不管租約或批准形式出租，一定納稅」。一旦斷供，「我覺得長實一定唔會放生你，合約一定會寫明賣出蒙失損失，會追差價」。
黃國桐指，此付款計劃問題是「你只有合約關係，你不是業主。而業權轉讓，必須源自契約，但你唔係業主，只是得一份合約，合約只是間接釐清業權。公道起見，賣方應該提供抵押權，定明呢個不是一般合約，而是買方間接擁有抵押權。因為唔知今次賣方是長實母公司，還是子公司，如果賣方倒閉，買家無抵押品，變成一般債權人，咁咪有排去追」。至於新買家斷供，賣家有權立即收回房子。
成交期內無法加按套現
趙國雄表示，「咁着數點會斷呀」，更指計及香港通脹情況，以目前君柏定價，「你12年後維持呢個價，差唔多其實話送畀你喇」。
另一個需要注意的「魔鬼細節」是承造按揭。採用超長成交期的買家，上會前買家未能擁有物業，成交期內將無法加按套現資金周轉。
12年後經濟環境、樓價水平難以預計，潘永祥指出，買家需要以屆時的經濟狀況及收入水平等申請樓按，由銀行作審批，屆時未必再是低息時代。