根據差餉物業估價署的數據，本地私人住宅樓價及租金已連續幾個月反彈，上升的速度並有加快迹象。以樓價為例，7月份私人樓價按月上升1.9%，升幅比6月份的0.2%顯著得多。由於樓價升勢加速，令樓價跟去年9月的歷史高位相比跌幅逐步收窄，目前樓價只比當時的「瘋癲價」低8%左右。地產代理界人士預期，樓價在下半年將會繼續上升，有望在今年底前回到、甚至超越去年9月的最高水平。
美加息步伐較預期慢
早在政府公佈相關數據以前，地產代理集團高層已不斷放出樓市回暖的訊息，也預期樓價逐步回復升勢，因此政府昨日公佈的樓市數據不讓人太驚訝。不過，今次樓市調整期之短、之輕微實在出乎大部份人包括市場人士意料之外。還記得去年9月樓市升到歷史高位，樓價高達市民入息中位數15年以上的時候，大部份市場人士都預期樓市在嚴重偏離經濟基本因素下將會出現長期調整，歷時可能長達一年半至二年。樓價則至少下跌兩成，有投資銀行更估計樓價可能比高峯期下跌四成，甚至更多。
到去年年底及今年第一季，美國啟動加息步伐，加上內地經濟放緩，全球經濟有陷入通縮的危機，本地樓市的淡風吹得更盛，普遍預計樓市將會在低谷輾轉下跌。若經濟進一步轉壞，樓價特別是中小型住宅樓價大跌三、四成變成越來越普遍的預期。誰知本地樓價到第二季就跌不下去，夏天開始還持續升溫，高價成交在各區紛紛出現，樓價指數開始從低位止跌回升，到上月更出現明顯復蘇的勢頭。這似乎意味從去年秋天開始的調整期不過9個月左右就結束，比原先估計的一年半短，樓價跌幅更是少得可憐，頂多不過一成半，到現在則一成不到。
為甚麼今次本地樓市調整期如此短，調整幅度如此輕微呢？
最關鍵的因素當然是利息一直欲加無從。去年秋天聯儲局準備加息的勢頭明顯，預計加息幅度也不輕，大概全年加息4次，令利率回到一厘以上的水平。對已明顯偏高的本地樓價而言，一旦真的加息4次，供樓負擔登時上升不少，樓價想不回到較現實的水平也不可能。
誰知道加息一波三折，去年底美國加息四分一厘後到現在仍按兵不動，本月加息機會不足三成，12月加息機會也不過五、六成左右；也就是說，原來預期加息4次的預計落空，極可能全年加息一次，令利率升至半厘左右，香港更因「水頭」充足而未必跟隨。
北水南下尋投資機會
要知道「息魔」本是促使樓市調整的關鍵因素，現在「息魔」遲遲不現身，明年也可能只加息一、兩次，令利率勉強回到一厘水平。對投資者及炒家來說，「息魔」來了已變成跟「狼來了」一樣的貨色，他們自然放下戒心，放手搏殺。反正息口到明年底以前仍在低谷，一年時間已有足夠短炒獲利的機會，炒家蠢蠢欲動實在正常不過。
此外，內地經濟雖差，但沒有出現free fall的情況，人民幣也比年初的形勢穩定一點，再加上內地樓市炒得火熱，部份資金因此南來找尋物業投資機會，也造就本地樓市止跌回升。
然而，今次樓市轉旺只能是短暫的反彈，只是跟加息時間表鬥快的炒作機會，不能視為樓市真正轉勢。美國加息步伐的確比任何人的預期都慢，但整體加息的趨勢並未逆轉，美國經濟仍在溫和復蘇。在這樣的情勢下，利率移動依然只有一個方向，就是向上；未來3至5年回到正常利率（四厘左右）仍大有可能，到時候樓價跟收入脫節的情況將更明顯，投資者跟用家承接能力的差距將擴闊，樓價不可能再站在雲頂。同樣不能低估的是潛在供應量巨大，未來4年將有9萬多個單位有待消化，這樣龐大的供應對樓價壓力可說不言而喻。
顯而易見，今次樓市「小陽春」只是炒家的天堂，對用家卻隨時是陷阱！
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盧峯