近期本地樓市出現兩種截然不同的訊號。先是房協推出的資助房屋綠怡雅苑出現撻定個案，買家在月初簽訂臨時買賣合約並落定22萬元後沒有完成交易，成為屋苑首宗撻定個案。買家撻定的原因難以確定，但合資格購買資助房屋的買家基本上是中低收入家庭或上車盤買家，今次撻定似乎反映這些買家對樓市後向缺乏信心，連買入自用也不願。
樓價超高 用家難應付
另一方面，地產代理界方面近期傳來二手樓市暢旺的消息，不但成交宗數大增（上星期兩大物業代理的成交宗數比上周大升六、七成），多個屋苑成交價也回升。沙田第一城有單位售價突破千萬，創出新高；嘉湖山莊這炒家樂園成交同樣暢旺，交易量及成交價直逼去年九月的樓市高𥧌。這些數據似乎反映本地樓市在調整大半年後開始回復升勢，中小型單位及大型屋苑樓價開始反彈，隨時出現新一波升浪，甚至突破去年的「癲瘋價」。
一邊撻定看淡，一邊則說開始熱炒，究竟哪一個訊號反映樓市及經濟真實狀況。其實，樓市的不同訊號並不是甚麼矛盾，它反映的是真正用家跟投資者在收入與購買力上的巨大差別。對於勉強儲到首期，供款能力有限的中低收入家庭來說，樓價依然高不可攀，即使資助房屋打了折扣也得傾盡財力以至未來多年的收入才負擔得了。一旦家庭收入有變又或家庭成員有其他開支需要，超高的樓價即時難以應付，撻定棄權成了唯一的選擇。
可樓市買家不僅僅是用家，有很多是投資者，當中有不少是過去十年在物業投資中獲取巨利的專業或業餘樓市投資者（只要看高級公務員大多擁有幾個物業就知道情況有多普遍）。這些投資者擁有的資金不少，又有資產可以輕易取得銀行或財務機構融資按揭，只要找到合適的投資機會不但可以隨時入市，還可以一次過購入多個單位，營造樓市反彈回升的氣氛。
更重要的是，當前利息低迷，其他投資包括債券回報甚低，風險則上升。本地住宅的租金回報雖然不高，大概只有兩厘或以下，但相對存款及其他投資工具仍算不俗。再加上過去十年樓價幾乎長升不跌，即使去年秋天開始調整，樓價也不過下跌10%左右就跌不下去，令房地產投資者信心更強，覺得只要在當前的「低位」入市，不但輸面低，還可以有一點租金回報，比把資金留在銀行好得多。若果樓市出現較明顯反彈，投資者還可以來個「財息兼收」。
供應充沛 復蘇不持久
正是在這樣的考慮下，開始有較多投資者入市掃貨，吸走較低價的「筍盤」，短暫形成一種購買力旺盛的狀態，甚至足以令盤源減少，迫使真正用家進入panic buying的狀態而加快入市。沙田第一城、嘉湖山莊從來都是投資者或炒家樂園，它們交易大增，價格飆升反映的顯然就是這種熱炒氣氛復熾。
在兩股力量向左走向右走下，本地樓市是轉勢回升還是繼續調整呢？短期來說，由於資金氾濫，一些當炒的屋苑，一些中小型上車盤的確有可能隨着資金入市而回升，甚至出現交投熾熱的情況。但從基本面來說，當前的樓市「復蘇」頂多只是虛火，不可能持久，樓價也不會大幅上升。
先看供應方面，政府數據顯示，未來4年住宅供應有九萬多個，即每年超過23,000個，比過往每年平均供應高一大截，而且大部份都是現時當炒的中小型單位。有這樣充沛的供應，用家其實有大量選擇，地產發展商也有散貨讓資金回籠的壓力，價格上不能企得太硬。在樓宇供應有增無減，發展商難以加價，用家又有大量選擇下，樓價不可能升到哪裏去。
此外，當前香港樓價已幾乎貴絕全球，特別在算上匯價因素（美元強勁）情況下，本地樓宇價格比全球主要大城市如倫敦、紐約都要貴，即使純以投資來看也不算吸引，外國資金未必願意入市，更何況美國只是推遲加息，未來幾年利率正常化及逐步加息仍是基本政策，供樓負擔增加是必然發生的事。要是樓價再升，樓價跟市民負擔能力只有更脫節，用家接貨能力更低。少了用家承接，樓價便只能在炒賣下乾升，根本維持不了。
用家及首置買家可不要被近期的樓市虛火迷惑而倉卒入市。
盧峯
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