昨日撰文題為《香港地產改朝換代？》，最後寫到：「如長實 （1113）繼續零取地，代表的是李嘉誠時代的過去，意味真正華資退、中資上。對香港樓價是好事嗎？我不樂觀。」有網民想知理據何在，在此略解釋一番。
昔日英資退、港資上，最好的體驗是長實vs置地。上世紀70年代，置地是中環大業主，82年更以逾三成溢價收購港燈，現金耗盡外，更要大幅舉債，令負債高達160億元，單是利息開支已難頂。及後中英展開香港前途談判，英國首相戴卓爾夫人在人民大會堂外摔了一跤，摔掉港人信心，出現的移民潮、滙率波動及信心危機，令地產市道全面崩潰，置地業績亦見紅，令市場震撼。
李嘉誠早年已睇中港燈（2638），但見置地不惜代價搶貨，只抱住「隔岸觀火，靜觀其變」的態度。85年，超人收購港燈，就是睇準置地急於賣資產救亡的心理，最後竟以折讓價入股執到寶。
李嘉誠的成功，除了眼光及膽色外，還有政治手腕。政治手腕不是與共產黨走得越近越好，跟車太貼炒車的故事近年常有發生，保持距離而又權衡利益先叫高手。政治大氣候下，中資貴價搶貨，長實按兵不動，我想起30年前的長實置地的微妙關係。角色沒有變，只是中資扮演着當年置地的影子，向外舉債買資產。
長實一貫的賣樓策略是貨如輪流，2010年政府主動賣地後，長實是最積極吸納地皮的發展商，包括油街、中半山及荃灣西站，件件貴貨，前後多達11幅。梁振英2012年7月上任，長實2012年底投得馬鞍山白石地後，多次入標地皮，但冇中標，四年間只投得深水埗海壇街市建局項目，以及去年末季奪日出康城8期項目兩幅地皮。
由投地到現樓落成，一般動輒逾四年時間，今明兩年出售油街、荃灣等早年前買落的麵粉後，土儲已賣少見少。特首戰揭盅塵埃落定後，如果超人仍然不出手，長實很快會出現賣樓斷層。最新年報顯示，長實地產目前土地儲備有1,360萬平方米，但92%（1,250萬平方米）位於內地，香港只佔5%（70萬平方米），海外則有3%（40萬平方米）。
香港回歸後實行「一國兩制」，港人「馬照跑、舞照跳」，大孖沙則「地照投，錢照搵」，當一間華資龍頭地產商在香港冇樓賣，而中資則壟斷地產供應，劣幣驅逐良幣下，這樣的地產生態，樓價好極有限。
李嘉誠不是神，亦會錯判形勢，但錯了最重要懂得修正。一錯再錯的李嘉誠，我暫時未見過，一切留待時間判斷。
股榮
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