香港樓價去年9月起累跌逾一成後,近數周普遍橫行,加上交投出現小陽春,市場正爭議樓市跌勢是否已喘穩、抑或平穩過後繼續跌?今期〈投資導航〉綜合五大樓市指標分析,當中三大項目仍然向淡,從數據角度看,恐難篤定樓市已跌夠。
目前香港樓市最頭痛問題在供求,雖然上月樓宇買賣宗數突破6,000宗,並連升三個月,但主要受發展商奇招吸客帶動;最重要是,在政府未有意減辣下,新供應卻陸續有來,德銀指首四個月新樓銷售實質已按年減逾五成,惟未來3至4年潛在供應仍達9.2萬伙,是推冧樓市危機。
從經濟面看,本港失業率雖維持3.4%相對低水平,但近日裁員潮有由零售業蔓延至金融業迹象,東亞及星展均預測明年失業率會達4%至4.5%,意味創六年新高,勢影響置業氣氛。
除供需失衡與飯碗難保,港人買樓負擔水平在樓市下行周期亦處高位,金管局4月數據指港人平均供樓年期310個月(約25.8年),創10個月高並貼近歷史高位的26年,正如財爺曾俊華所言,樓價與市民負擔仍脫節。
利率因素續撐樓價
不過樓市指標並非一面倒向淡,當中發展商一直挾之為拒割價擋箭牌的建築成本,似乎仍易升難跌。按工料測量師行利比(RLB)報告,去年第四季本港平均建築成本按年仍升4.3%,報告指即使升幅較早年高單位數放緩,但勞工短缺未解及大型基建陸續去馬下,短線難見回落。另有分析推斷,近月新盤利潤率已回落,估計最低只有12%至15%,意味除非發展商出血求售,否則大跌空間或有限。
最支持樓市企硬因素是實質利率仍錄負數,香港4月通脹2.7%,但普遍銀行定存只有介乎0.05厘,而加息仍未見明確時間表。按美聯數據,目前平均租金回報仍處3.5至3.6厘水平,回報相對吸引,或令業主惜售。