香港樓價去年9月起累跌逾一成後，近數周普遍橫行，加上交投出現小陽春，市場正爭議樓市跌勢是否已喘穩、抑或平穩過後繼續跌？今期〈投資導航〉綜合五大樓市指標分析，當中三大項目仍然向淡，從數據角度看，恐難篤定樓市已跌夠。
目前香港樓市最頭痛問題在供求，雖然上月樓宇買賣宗數突破6,000宗，並連升三個月，但主要受發展商奇招吸客帶動；最重要是，在政府未有意減辣下，新供應卻陸續有來，德銀指首四個月新樓銷售實質已按年減逾五成，惟未來3至4年潛在供應仍達9.2萬伙，是推冧樓市危機。
從經濟面看，本港失業率雖維持3.4%相對低水平，但近日裁員潮有由零售業蔓延至金融業迹象，東亞及星展均預測明年失業率會達4%至4.5%，意味創六年新高，勢影響置業氣氛。
除供需失衡與飯碗難保，港人買樓負擔水平在樓市下行周期亦處高位，金管局4月數據指港人平均供樓年期310個月（約25.8年），創10個月高並貼近歷史高位的26年，正如財爺曾俊華所言，樓價與市民負擔仍脫節。
利率因素續撐樓價
不過樓市指標並非一面倒向淡，當中發展商一直挾之為拒割價擋箭牌的建築成本，似乎仍易升難跌。按工料測量師行利比（RLB）報告，去年第四季本港平均建築成本按年仍升4.3%，報告指即使升幅較早年高單位數放緩，但勞工短缺未解及大型基建陸續去馬下，短線難見回落。另有分析推斷，近月新盤利潤率已回落，估計最低只有12%至15%，意味除非發展商出血求售，否則大跌空間或有限。
最支持樓市企硬因素是實質利率仍錄負數，香港4月通脹2.7%，但普遍銀行定存只有介乎0.05厘，而加息仍未見明確時間表。按美聯數據，目前平均租金回報仍處3.5至3.6厘水平，回報相對吸引，或令業主惜售。
