【偵查報道】
本港樓市多年來累積一定升幅，有所謂顧問公司睇準時機，推出名為「物業活化」計劃——並非指古蹟活化，而是𠱁業主趁低息，將物業加按或轉按，並演繹為「活化」，套取資金後，再投資高息保險產品的「食息差」，縮短供款年期。不過有業內人士認為，目前樓市正轉勢，相關操作風險增加，而上述顧問銷售過程亦涉嫌違規（見另稿）。
一間名為奧哲顧問的公司，近期針對私人屋苑發傳單招生意，不停舉辦社區講座，稱過去兩年與銀行、保險公司合作，促成逾百單生意。
本報查詢本港經紀及代理聯會，發現奧哲未有註冊，市場人士指，透過加按物業套現、繼而投資回報更高資產，過去亦有同類操作，不過奧哲包裝成為「物業活化」，企圖
𠱁業主按樓再幫襯保險產品，既作為物業中介，又變相成為保險代理介紹人，可食兩家佣金茶禮。
奧哲：沒有需要回應
記者上月出席奧哲舉辦閉門講座，受邀人士當場獲發保誠分紅保險產品小冊子，主講的奧哲創辦人樊家和出身理大時裝設計系，及後轉職至保險界，兩年前創立公司奧哲。
樊家和在會上稱，要成功實行「物業活化」，物業價值必須較最初累升三成以上；業主亦須是50歲以下；以及必須為住宅私樓等，其餘營運模式未有詳述，會後要求居民約時間單獨會晤。本報其後曾致電樊家和查問生意模式，他稱沒有需要回應，即掛斷電話。
記者推算，假設業主持有物業價值約1,000萬元，目前僅餘300萬元按揭貸款尚未歸還，餘下供款年期為10年，假設業主加按套現多300萬元，並將供款年期拉長至20年，使每月供款額與最初相若。業主再利用該筆300萬資金（假設按息為2.15厘，10年總利息34萬元），投資年利率4厘保險產品（10年複息達144萬元），業主供款不變，卻能食息差賺額外利潤。
若加息 貸款成本增
康宏理財營銷策略及業務拓展總監傅惠賢指，將物業抵押套現，再投資更高回報資產，理論上可行。但他對於套現買保險計劃有保留，尤其是投資保險產品將會犧牲流動性，「若果美息上升，令貸款成本增加，樓價下跌，業主甚至失業，保險產品或須即時停造，繳交退保手續費，或會有潛在風險」。
奧哲舉辦的講座中，樊家和聲稱「物業活化」的唯一風險，是保險公司倒閉。不過有市民問及美國加息影響，他僅指縮短供款年期的效果會減弱，惟未有論及按息會否有機會高於投資回報。他又稱：「就算樓價跌四成，銀行都不會call loan（追收貸款），因為你套現咗放喺保險公司，銀行覺得更加安全。」
上海商業銀行產品拓展處總監陳志偉指，物業價格下調、銀行會否追收貸款，很大程度視乎業主還款能力，樓宇加按套現後的資金用來買保險，或存放在甚麼類型資產，不屬於銀行考慮因素。