【內房專題】
內地樓市兩極化，滬深等一線城市銷情火熱，但三、四線城市的庫存仍堆積如山，多間上市公司均已表明，今年會把業務重心拉回至一、二線城市，減少在三、四線城市投資。有分析員指出，一、二線城市地價持續高企，如發展商重回該區搶地，或導致「人踩人」，在麵粉價遭搶貴、但賣樓價卻受政策調控壓抑下，最終「無肉食」，毛利率或低處未算低。
記者：方楚茵
多間內房股包括萬達（3699）、世茂（813）、深圳控股（604）、龍湖（960）、綠城（3900）等，紛紛表明會減少三、四線城市開發及投資，重回一、二線城市插旗。有外資分析員指，理論上2015及2016年樓市受惠政策持續支持，樓價會穩中有升，毛利率至少可止住近年跌勢。但一、二線城市地價高，目前一線城市地價已佔該區銷售均價八至九成，二線城市地價亦已佔銷售均價五至六成，意味若發展商現時才重回一、二線拿地，將要面對土地市場激烈競爭。
減少拓三四線城市
該分析員指，一、二線城市或出現「人踩人」情況，因好多中小型內房或民企，過去數年都是賣舊貨為主，現在要去一、二線搶地補充土儲，或成為競爭下犧牲品，加上政策壓抑樓價，最終「樓盤無肉食」，「（毛利率）止跌已講足幾年，最終可能最好都只會係打平」。
在剛過去的業績期，統計10間上市內地開發商，僅得兩間毛利率微升不足1%，其餘八間毛利率均下跌，跌幅由0.4至7.3個百分點不等。
當中萬達已將2016全年賣樓目標，由1,600億元降至1,000億元，表明不再於三、四線城市做銷售開發。至於物業銷售毛利率大跌5.5個百分點至18%的綠城，其行政總裁曹舟南亦已訂下明年底在三、四線城完成去庫存後，便退出市場的目標。
買貴地房企恐輸錢
招商證券香港證券研究部內房分析師蘇淳德認為，內房重回一、二線發展的大方向無錯，因為三、四線市場難做，但當人人都湧去一、二線城市捱貴地，發展商將要付出沉痛代價。
蘇淳德指出，內房買地雖非幅幅地王，「但無理由最準、最靚都是你攞，你又唔係誠哥（李嘉誠）」。一、二線城市地價急升，如「深圳地2013年每平米賣8,000蚊，𠵱家要賣13,000蚊，就算賣貴番，塊地拍番嚟貴咗都係要輸」。加上深圳部份郊區新盤價格，已緊貼香港元朗、屯門、青衣價，料以往不少買下貴價深圳郊區地及北京地的發展商，未來較易會輸錢。
【2015年內房之最】
賣樓王 萬科
萬科雖陷股權爭奪風波，至今仍未解決，但無阻賣樓稱王，去年實現銷售達2,614.7億元，按年增長21.5%，跑贏同行。
負債王 恒大
恒大近年被指「不務正業」，又搞球隊、又賣礦泉水，去年在中港大肆「購物」令負債急升，總借貸按年急增90.2%。
蝕賣王 雅居樂
發展商為清貨減價賣樓，主力三、四線發展的雅居樂，主席陳卓林坦言去年「蝕錢都要賣」，累純利率跌7.3個百分點。
人幣輸錢王 潤地
去年人民幣貶值，令多間內房滙兌虧損數以十億元計，當中華潤置地更是「一枝獨秀」，輸逾107億元，按年大增24倍。
