○五年領匯上市，負責整個計劃的梁展文秘書長在記者會中一再強調創出多項地產信託基金的第一；十年以還，香港的地產信託基金市場不單毫無寸進，年前甚至放寬了基金「變身」地產發展商的限制，也吸引不到一家新基金在港上市或擴張業務，可見香港的投資市場，並未因領匯的創舉而有任何受惠。
反之，特區政府本來打算把更多公產私有化的計劃，卻因領匯的驕人「成績」而被迫放棄，由房委會原先打算把其他新商場陸續售予領匯，以至政府的機場、橋樑、公路等項目以債券或不同集資方式上市都不得不束之高閣，以免引起社會更多的批評和爭議。
領匯上市的最大得益者，一是各大小股東，二是眾董事及管理人員，三是居住在領匯商場附近的中產階級。領匯上市價每股不足十元，如今幾近五十元，股東不論何時入市均大賺特賺，但由於大股東幾乎全是基金投資者，所以未必益及大部份香港市民。領匯的董事袍金和管理人員薪金在同類股份中有過之而無不及，皆因這是督促管理層為股東謀求最大利益的最有力工具；領匯行政總裁去年年薪逾四千萬元，若不能維持盈利及派息的持續高增長，收入焉能不跌不失？
翻新商場、重新定位、提高格調、開拓客源、製造商戶競爭、鼓勵貴客消費……是任何商場經營者必用的手法。領匯的租務團隊絕大部份來自本港四大地產集團，由於屋邨商場及街市多附設停車場，因此翻新後吸引的顧客對象再不限於本邨居民，而是消費力更高的邨外駕車人士及中產家庭，本邨居民倘若追不上這個轉變（消費能力及需要），很可能便從此永遠失去選擇。
且舉東涌的東薈城和富東邨為例。東薈城本是東堤灣畔居民的購物商場，但由於鄰近的富東邨公屋商場價廉物美，吸引了東堤灣畔居民前往；後來東薈城改弦易轍成為名店倉，吸引大量自由行旅客，不單自己成功翻身，也促使領匯改造富東邨的商場，變成連鎖店的基地。同樣的情況在上水、黃大仙、將軍澳不斷出現，屋邨商場不再以服務邨內居民為主，而是不斷的透過「資產提升」去把租金調高，並且同時把服務屋邨居民的小商戶淘汰。
社福機構「被消失」
一般人多以為受影響的只是小商戶，但其實屋邨內的社福機構和公共服務團體也是被逐的一群。最近遷出廣田商場的醫管局藍田社康護理分區辦事處便是一例。由於領展（昔之領匯）已將廣田商場售予私人投資者，公眾無從向領展追究，但領展旗下商場的社福機構及公共服務團體過去十年「被消失」了多少，街坊其實心中有數。如今有了新業主的變本加厲手法開路，屋邨內一向享受較低廉租金的非政府機構及社福團體恐怕日後只能活在恐懼之中。
由社康服務、社區中心、補習社、教會、郵局、診所、議員政黨辦事處……以至牟利及非牟利的老人院舍等，屋邨商場過去有大量地方租予這類以服務為主的租客，近年由於市區私人商場供不應求，連與民生有關的連鎖店也負擔不起，紛紛進駐屋邨商場，遂令這些只能收取可負擔費用的服務機構「無地自容」，約滿後根本沒有續約機會，令相關服務從此在屋邨消失，又或是收縮規模苟延殘喘，直至無法負擔自動退出為止。近年屋邨街市的全面翻新，是小商戶及社會服務單位另一噩夢的開始。
領展翻新街市的精明之處，是把責任完全推給承包商，結果在乾貨街市的服務行業如配匙、水電修理、補鞋、以至香燭文具等非集團經營的行業全部消失。屋邨商場和街市陸續變了超級商場和摩登街市，對普羅大眾的公屋居民是利是弊，當年的梁展文孫明揚也許看不到，但今天的梁振英張炳良可以埋沒良心視而不見？
根據《房屋條例》，政府有責任為公屋居民提供相關的服務設施，如今居民的選擇越來越少，政府若不急起直追，民怨又怎能不火上加油！
周信
自由撰稿人