本港零售業不景，人所共知，股評人最易中嘅貼士就係叫散戶唔好買零售股。2016年1月份本港零售銷售總值又跌嘞，係連續第十一個月下跌，據講2月份銷售量更差，都唔知跌到幾時。
碰到商舖租賃專家L，自然要問佢點睇後市，佢話商場租金抗跌（即不願減租）能力較強，不大輕易減租，街舖就容易講價啲。原因何在呀？大商場多數由大地產集團擁有，平時受歡迎嘅商場，總有一張「入場排隊名單」，阿A退租就在「排隊名單」搵阿B補上，之外久唔久就玩一次「租戶組合」（tenants mix）重組，淘汰一啲舊客，引入新客，可穩定租金。但街舖多數係私人投資者擁有，總唔想吉舖丟空太耐，導致冇租金收嘅啫，故此比較容易向市場壓力低頭。
但專家L補充一句：「玩租戶組合重組，有時會玩出火，令到商場人流降低，反為不美。」舉個例嚟講，有高級商場為高檔而高檔踢走「元老級」（即有一段起碼十幾二十年歷史嘅租客），引入新租客，而且講明必須要係國際級大名牌，或甚麼現代年輕化象徵嘅名牌，於是全部租客千篇一律都係賣高級奢侈品，碰啱自由行遊客減少，你估仲有冇咁多本地人行入去消費呀，於是成個場靜晒，了無生氣。
聽專家L一講，諗起香港幾個著名一級商場都係幾一致化，意大利法國嘅字母名牌無處不在，香港人邊度會買得咁多字母牌手袋吖？唔怪得除咗中環核心區及廣東道遊客最多嘅一級商場之外，其他所謂一級商場基本上係靜、靜、靜，冇乜人氣。
上星期，泰國A失驚無神嚟咗香港，匆忙之間，只能在星巴克飲茶半個小時見吓面。泰國A話佢服務嘅集團在曼谷引入特許經營（franchise）點心店添好運，已在商場Terminal 21開店，創下銷售紀錄，「雪山叉燒包」竟然一日賣出一千碟。原來添好運係一位以前在香港四季酒店打工嘅點心師傅開創嘅，自立門戶後，生意甚佳，立即俾蔡和平睇中，向東南亞地區出售「特許經營權」，迅速擴展。最古老嘅點心製作俾現代經營手法包裝過之後，零舍唔同，發展落去，上市有望。泰國A話泰國人鍾意食，曼谷最受歡迎嘅高級商場一定有food court，吸引人流，佢就又奇怪點解香港好似唔興food court呢家嘢嘅呢？經佢一提，左丁山又打電話去搵專家L問一問。