美國啟動加息周期，本港樓價終於識跌，但唔少分析都認為，樓價只會調整少少而唔會大跌。
理據係仲有好多積壓嘅置業需求存在，呢啲需求會隨樓價下調而釋放，從而支持樓價回穩。不過筆者最關心嘅係，究竟樓價要跌到乜嘢水平，先至可以釋放到呢啲需求。
一個人想買樓而又未買，當然可以有好多原因，然而，撇開個人原因不談，其中一個原因可能係覺得遲買會平啲，但有更多人純粹只係因為買唔起，被迫擱置業主夢。
咁樓價要跌到乜嘢水平，先可以大量釋放呢類置業需求呢？筆者認為至少要跌至一個，住戶收入只達本港住戶入息中位數水平，但能夠過到銀行壓力測試，成功申請到按揭貸款嘅水平。
話說政府有個用來衡量市民供樓負擔能力嘅指標，叫做置業購買力，計算方法係購買本港一個面積45平方米（484呎）單位，所需按揭供款與本港住戶入息中位數之間嘅比率。上述計算背後嘅假設係畀三成首期，亦即按揭成數七成，而供款年期為20年。
截至今年9月為止，本港置業購買力係64%，遠低於1997年嘅高位93%。不過閣下入息如果只達本港住戶入息中位數，根本就買唔到一個484呎嘅單位，因為銀行唔會批按揭畀你。事關按照金管局規定，銀行新造按揭嘅最高供款與收入比率，不得超出六成。
根據政府統計處今年第三季嘅統計報告，本港二人住戶每月入息中位數係19,500元。筆者利用網上嘅按揭計算機簡單推算，發覺如果只畀四成首期，而供款年期20年，按揭利率1.9厘，咁一個入息只達19,500元嘅中位數嘅二人家庭住戶，要順利取得銀行按揭貸款同過到壓測，就只能選擇價值280萬元或以下嘅單位。如果供款期延長至30年，呢個二人家庭亦只能負擔到350萬元以下嘅單位。
換言之，一個可供二人家庭入住嘅上車盤，除非有按保，否則售價應該要喺350萬元樓下，但而家要搵呢個價格位嘅樓，選擇唔多。
篇幅所限下期再續。
El.
本欄逢周二、四、五刊出