天水圍嘉湖山莊是全港最大規模私人屋苑，亦是二手上車樓價指標，撇除個別人為離奇低價成交個案，現時兩房單位最平叫價約320萬元，最終成交價能否跌破300萬元關口，除了放盤業主是否經得起被「鋤價」考驗，息口走勢影響下的樓市氣氛亦是重要考慮因素。
記者：伍志輝
攝影：王子俊
模特兒：Chloe（Mouton）
嘉湖山莊6期美湖居早兩個月錄得一宗超低價成交，兩房戶成交價260萬元，該中低層單位向西北望學校遠樓景，屬一般質素單位，卻以離奇低價成交引起市場哄動。
事實上，6期美湖居現時一般低層樓景放盤，叫價由350萬元起，近期中低層單位成交價最平亦要330萬元。介紹的高層單位，廳房一律享有濕地遠景，客廳向東北，睡房向西北，座向一般，勝在景靚兼光猛。單位內櫳裝修欠保養，開價380萬元，以高層靚景戶而言屬平價，早前樓市未轉差時，此戶叫價仍高達400萬元，主動下調叫價5%的優質景觀單位選擇不多。
美湖居3座高層E室
叫價：380萬元
建築面積：584方呎
實用面積：441方呎
實用率：
76%
間隔：
2房2廳
落成：
1997年
建築面積呎價：
6,507元
實用面積呎價：
8,617元
租值：
9,000元
回報率：
2.8厘
資料來源：祥益嘉湖銀座分行
電郵：mailto:[email protected]
三房平價盤
嘉湖山莊三房一廁單位是進階版的入場之選，不乏低於400萬元的選擇，如介紹的5期麗湖居高層單位，叫價385萬元，跟屋苑優質靚景兩房戶開價水平相若。
此戶前臨有待興建住宅的天榮站，是樓價被拉低的理由之一，幸而單位客廳向南，客廳旁睡房向東南，尚餘兩間睡房向西南，外望視野偏向屋苑商場及天水圍公園，可以遠眺2期賞湖居，受天榮站上蓋發展的影響相對較輕。
5期麗湖居一般客廳向南高層單位，開價通常高達400萬元，介紹單位算同類平盤。此戶內櫳裝修舊，買家需要預留翻新資金。
麗湖居6座高層D室
叫價：385萬元
建築面積：709方呎
實用面積：544方呎
實用率：
77%
間隔：
3房2廳
落成：
1996年
建築面積呎價：
5,430元
實用面積呎價：
7,077元
租值：
1萬元
回報率：
3.1厘
資料來源：祥益嘉湖銀座分行
電郵：mailto:[email protected]
放盤單位增至480個
【物業市況】
嘉湖山莊分6期共建58座，提供單位總數逾1.5萬伙，各期分層單位戶型分三大類，兩房單位建築面積500餘方呎、實用面積400餘方呎，三房一廁單位建築面積700餘方呎、實用面積500餘方呎，三房連套房單位建築面積800餘方呎、實用面積600餘方呎，另5期麗湖居及7期景湖居提供頂層複式大戶，各座相鄰單位則可打通作自製相連戶。
祥益地產蕭嘉偉表示，屋苑各類分層戶型的平價盤源集中各期低層望樓或輕鐵路軌單位，兩房最平放盤為5期麗湖居低層望天榮站單位，叫價320萬元，三房一廁單位以3期翠湖居低層樓景戶開價360萬元最平，三房連套房戶最低消費則是1期樂湖居極低層單位，開價370萬元。
市場買家被個別離奇低價成交引導，導致二手成交嚴重膠着，個別肯低價離場個案，以兩房單位為例，成交價低見320餘萬元，但暫時未出現普遍性低價現象。現時屋苑放盤約有480個，較今年中最低位約400個回升。
嘉湖山莊Kingswood Villas
【屋苑資料】
地址：天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路
落成：1991至1997年
發展商：
長實
