內地樓市政策轉風向，沉寂多時的內房股近月終洗頹風並上揚，惟在中國經濟增長前景未容樂觀下，市場對內房信心仍未完全回復。「投資導航」本周綜合多隻內房的銷售、負債及股價表現，發現大型房企達標率及股價普遍較優勝，加上負債情況樂觀，要穩陣博板塊反彈，策略宜揀大不揀細！
本報綜合25隻內房股截至10月底止的銷售情況，發現高達標率的房企股價表現普遍跑贏，最標青者為達標率86%的恒大（3333），截至周四止今季累升45%。
萬科 潤地 追落後
要尋寶追落後選擇，同樣銷售理想的潤地（1109）、中海外（688）及萬科（2202）等今季股價升幅仍不足兩成，加上穩健的資產負債表，仍可為安心選擇。
內地房企今年初定下的銷售目標普遍保守，但普遍的達標情況卻理想，大房企如恒大、萬科、碧桂園（2007）及萬達（3699）等在「金九銀十」的帶挈下，首10月銷售額已突破千億元（人民幣．下同），前者本月更將銷售目標由1,500億元上調至1,800億元；至於保利（119）及潤地更分別錄255億元及720億元，達標率更逾九成。
事實上，今季內房股表現幾近與企業銷售情況掛鈎，除恒大外，達標同樣超逾八成的融創（1918）、旭輝（884）及綠城（3900）累計今年升幅全數跑贏，分別上揚30%、28%及38%。
花樣年 恒盛 負債高
不過部份高達標率但負債情況不理想房企，股價卻見跑輸，如按彭博資訊顯示淨負債率達96%的花樣年（1777），累計本季股價只有5.7%進賬，其他高負債房企、如淨負債率達132%的恒盛（845），今季只累升不足一成，跟不上同業。
分析普遍認為負債較少的大型房企，最值得留意。中國銀盛財富管理首席策略師郭家耀表示，內地政策傾向放寬限購，有助釋放市民置業需求，加上內地仍有放寬財政政策空間，環境有利房地產發展，可留意負債水平及融資成本較低的一線內房，如中海外及潤地。目前中海外首10月達標率只有76%的相對落後水平，但淨負債率只有約三成為行業的低水平；潤地相關比率亦僅四成；比率最低為龍頭萬科，只有6.3%。
至於京華山一研究部主管彭偉新則唱反調，認為內房龍頭或放慢賣樓步伐保留貨源，盈利增幅可能較慢，散戶可注意二線內房旭輝控股，銷售符合預期，並有地方政策配合。目前旭輝首10月已錄213億元銷售，佔全年目標的85%，達標率看齊大型房企之餘，淨負債率亦只有58%。
不過旭輝或只為個別例子，中小型房企銷售及股價表現其實仍見參差，並以不樂觀者居多。首九月達標率只有65%的禹洲（1628）今季股價只有8.3%升幅，奧園（3883）、越地（123）、中駿（1966）及合景泰富（1813）等，首10月達標率均不足八成，中渝置地（1224）更只有六成，完成全年目標顯然有難度。相反，首創置業（2868）單計首三季的達標率已近82%，今季累積升幅有22%，表現相對標青。
【專家意見】
旭輝有政策配合
京華山一研究部主管彭偉新：「要留意內地龍頭發展商惜貨賣樓，銷售成績不及以前般突出，盈利增幅可能比較慢。所以，投資者的注意力可以放喺二線內房旭輝控股（884）上，該公司的銷售表現符合市場預期，又有地方政策配合。」
睇好一線內房股
中國銀盛財富管理首席策略師郭家耀：「一來中央陸續放寬限購限貸，刺激當地房地產的需求；二來人民銀行仍然有進一步放水的空間，有利房地產發展。睇好一線內房股中海外（688）及華潤置地（1109），始終負債水平、融資成本較同業低。」
