息魔殺到，樓市大吹淡風，發展商趕散貨之餘，放盤業主劈價求售消息不絕，一時間市場陷入一片大跌市的恐慌之中，但實際市場又是否一面倒看淡？〈投資導航〉本周找來多位專家全面睇，包括炒家、代理、學者及分析員四大組別論樓市，發現看淡縱成形，卻非一面倒看大跌，恐慌非一面倒。
曾淵滄：唔係時候入市
【學者篇】
學者普遍估計會微跌但難大跌。經濟學者曾淵滄認為，近期個別業主減百萬放售，是代理造出來的，即「放流料」，真實樓價表現應該參考中原指數，並相信目前樓價是微跌而非大跌。倘買家考慮現時入市，他則認為「𠵱家唔係時候」。
關焯照料跌15%
曾淵滄補充指，投資者「寧買當頭起，莫買當頭跌，𠵱家樓價on the way跌緊（下跌的途中）。」
若買家想入市，則需視乎買樓目的，「如果係結婚嘅，咁就要買，唔係冇地方住，如果係投資就唔好買喇！」
經濟學家關焯照認為，目前市場預期美國將會持續加息1至2厘，雖然這將會是樓價下跌的催化劑，但真正令高樓價不能再支持下去，是環球經濟表現欠佳、加上內地經濟增長減慢，已不足以支持本港經濟增長，故預計本港樓價最少會跌15%，但「未必係好快見到嘅事，可能需時一年」。
至於樓價跌15%是否合理，則視乎當時的經濟情況，他認為，「如果到時所有情況同𠵱家一樣，跌15%仍然係高。」
他又指，既然預期樓價會跌，「現在當然不是時候上車，不論是買樓投資或自住，都等吓先」。
湯文亮：只會慢慢咁跌
【投資者篇】
今年初起一直看淡樓市的資深投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮，至今仍然堅持看法。他認為，樓市已經開始向下，而按現時美國經濟數據來看，今年內加息機會甚大，「基本上都一定會加息，但相信加好少，而就算之後不斷加息，最多都只會加到3厘左右」。而現時樓價太高，就算加不加息，入市最大問題都是首期太大，利息因素已相對影響較低。
他指出，樓市雖然會回落，但不會一下子急跌，因為政府已做足把關工作，在實施辣招及銀行按揭方面都做足控制風險措施，樓市要如以往般大起大落的機會不大，「就算跌，都係會慢慢咁跌」。
但湯文亮指出，近期多劈價盤推出，有部份劈價原因是之前幾年入市新盤買家，表面上升值無損失，但實際要沽出現有物業才能獲銀行批出按揭。以現市況下，二手根本較難出貨，「未必咁易賣走物業，所以要迫住放」。
黎汝遠籲審慎為上
另一投資者黎汝遠就指，樓價上升多年，目前樓價已處於高位，而購買物業的機會也比以往少，所以會審慎出擊，而港府對樓市出招「一時有稅項，一時有其他政策」，比起過往難觸摸，宜審慎為上。
王震宇：熊市仍未確認
【分析員篇】
全城一片樓市唱淡聲之中，資深樓市分析員、Bricks & Mortar創辦人兼總裁王震宇則認為目前仍言之過早。他表示，市場的加息預期已持續多年，縱然本地經濟面臨大挑戰，但經濟主宰租金、不是主宰樓價的唯一因素，強調樓市牽涉外來因素，倘中國及歐洲「啟動印鈔機」，屆時將對本地樓市有支撐作用，要確認樓價陷轉角市仍言之尚早。
德銀預期跌逾三成
王震宇表示，今年香港經濟挑戰大，租金再上升有困難，「但問題係租金跟經濟走，唔代表樓價都係跟經濟走」。
他表示，本港存款額高，同時樓市借貸比例低，不相信會觸發樓市大規模劈價出貨的情況，且本地樓市由外來資金主導，樓市要真正轉向的觸發點，在於因避險而進入本港的資金流，會否出現逆轉的情況，但目前仍未看好相關條件。
不過，大行分析員普遍相信跌市成形，當中德銀最淡看跌逾三成。
德銀推算指，若利率上調25點子，樓市要挫33%才可令供樓負擔比率跌至50%的可持續水平，一旦加息165點子，樓價更要下跌40%才合理。
陳永傑：明年或小陽春
【代理篇】
近期樓市不斷出現低價成交，連代理亦承認下行趨勢成形。中原亞太區總裁陳永傑直言年底前樓市有個大關口，就是加息。他認為，下月中的議息有機會出現2008年金融海嘯以來首次加息，若然成事，樓市方向有機會轉變。
布少明料二手受壓
由於預期加息，多個發展商趕在加息前散貨，加上定價極具競爭力，將吸納大批購買力，預計11月及12月每月將錄不足2,000宗二手成交，交投淡靜，流通量低，樓價有機會由高𥧌期下調10%。不過，一旦下月議息塵埃落定，若然息口維持不變，明年農曆年後不排除樓市有小陽春出現。
美聯住宅部行政總裁布少明認為，年底前二手樓市交投持續偏淡，由於市場已消化加息因素，利率調整消息對樓價衝擊不大，反而是大量新盤供應，預計第四季將有7,000至8,000個一手單位推售，令二手樓價受壓，料有下調5%壓力。
布少明指，零售市道轉差，惟失業率未至顯著向上，市場購買力仍然存在，相信2016年整體樓市呈平穩發展，上落波幅大約5%左右，各類住宅中，由於一手多中小型單位供應，二手市場亦會以中小型單位造價較受影響。
【市民意見】
樓價非一般的高
港島區業主高小姐：「香港樓價非一般的高，連樓都買唔起，仲講乜嘢返工返學，一定會阻住經濟發展啦。樓價至少要較現水平回調約三成，才算係健康環境，但土地供應及發展有阻滯，政府政策效力亦不足以滿足大部份市民需要，我估樓價唔會有大調整，長遠都係平穩向上，下一代都要食都要住，你咁樣好難留喺度（香港）囉。」
跌四成先叫合理
觀塘區租戶黎先生：「香港人均收入水平完全負擔唔到樓價，要至少跌四成先叫合理。即使近日樓市有轉勢迹象，但只是置業需求回落令成交淡靜引起，有調整都只係曇花一現，唔使幾耐又升過。𠵱家發展商主導住宅供應，但整體供應又持續偏少，𠵱家樓市見頂，並唔係真正的見頂。曾經計劃放棄租樓改在同區置業，但港樓後市難以觸摸，現時連諗都費事諗。」
