近期多間大行相繼發表報告睇淡樓價，預測樓價跌一成嘅又有，兩成嘅都有。唔同大行對樓價有唔同預測，係因為佢哋會用唔同方法去推算樓價未來水平，而呢啲預測方法究竟可唔可信，就要靠自己判斷。
好似巴克萊上周五出咗份報告，用技術分析去預測中原城市領先指數未來嘅跌幅。該行用移動平均線同黃金比例分析後，估計如果以2003年沙士時嘅樓價低位計，中原城市領先指數嘅潛在支持位係119.74，即係重返2014年6月時嘅水平，較現水平低16%。如果用2008年金融海嘯後嘅樓價低位計，該指數嘅低位就係125.63，返回舊年8月水平，兼低過該指數現水平11%。
到底住宅呢樣本身有實際用途、流動性低，而且鮮少有人透過睇住技術分析嚟trade嘅資產，適唔適宜以技術分析嚟睇，筆者才疏學淺，要留返畀樓市專家評論。唯一可以講嘅係，房地產呢樣資產，同股票、外滙、黃金等一般金融資產，性質有好大分別，所以好少有人純用技術分析去睇樓市。
其實另一大行德銀昨日都有出報告，用供樓負擔比率去推算樓價合理水平。
德銀指供樓負擔比率嘅合理水平係50%，即係供樓人士拎五成或以下人工供樓先叫合理。該行預計，如果加息25點子，供樓負擔比率就會由目前嘅72%升到74%，因為供樓嘅利息開支會跟隨加息而上升。喺咁嘅情況下，供樓負擔比率要跌到去上述50%嘅合理水平，樓價需要調整番33%先得。
德銀呢個推測樓價合理水平嘅方法，聽落好似比起巴克萊齋用技術來得更有說服力。不過筆者有個疑問，就係本港嘅供樓負擔比率已經升到約72%，遠高於五成嘅合理水平，但樓價一直唔見有大幅調整，而家都只係喺高位回軟。
呢個情況反映乜嘢？就係即使樓價較合理水平高，亦唔代表會喺短時間內回落，一樣可以繼續上升一段時間，真實嘅樓價可以較其合理水平存在溢價。無論大行用乜方法預測樓價，有樣嘢筆者好肯定咁講畀大家知，就係一眾大行都一致唱淡樓價，冇大行係睇升！
El.
本欄逢周二、四、五刊出