人民銀行上周再宣佈減息降準，在過去一年中國的減息周期內，一年期貸款利率，由6厘降至4.36厘；而五年期以上的貸款利率，也由6.55厘降至4.9厘。一連串的減息行動，大大降低內地房地產發展商和置業人士的資金成本。
內地房地產屬於負債水平相對偏高的行業，很多時透過借貸來支付建築成本，行業平均淨負債水平達84%。個別發展商的淨負債率甚至介乎110%至337%，一間內房上巿企業，總貸款額已介乎180億至1,800億元人民幣不等。近年內地房地產商積極發行在岸人民幣企業債券，我們估計主要上巿的房地產發展商，共發行了已1,400億元人民幣的在岸債券。單是年初至今，已發行了900億元人民幣在岸債券，估計到2016年上半年，內房企業在岸人民幣債券的發債規模，有機會達到2,000億元人民幣，可望繼續受惠於內地的減息降準的政策。
對發展商來說，發行在岸人民幣債券，較現時已發行的離岸人民幣債券，所需的資金成本大約低335基點。我們估計，行業的平均資金成本，已由2014年財政年度初的7.3%，於2015年上半年回落至6.6%。預期於2016年財政年度資金成本或會跌至約5.7%，有效減低每年利息支出達245億元人民幣，約佔2016年財政年度預測的核心盈利達11%。
對於置業人士來說，過去共六次的減息行動，把最優惠利率由6.55厘降至4.9厘。而假設置業者額外獲得5%的按揭優惠，合計每月還款可望減少14.4%。假設貸款額為100萬元人民幣，新造二十年期按揭貸款的供款額，由每月7,485元人民幣降至6,410元人民幣。
此外，本月初人行及中銀監宣佈，對非限購城市首套房最低首付比由30%降至25%，也降低了內地置業人士的入巿成本。我們預期，當局或推出更多針對樓市的措施，包括把首套房最低首付比進一步下調至20%、豁免或下調印花稅、按揭利息扣稅和推出交易費用補貼。
張敏華
花旗銀行環球個人銀行服務
投資策略及研究部主管
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